Продать квартиру застройщику: стоит ли игра свеч?

Знаешь, иногда кажется, что продать свою старую квартиру — это целый квест. Особенно когда хочется поскорее переехать в новую, а воззиться с покупателями на вторичке нет ни сил, ни желания. И тут на сцену выходит застройщик, предлагающий свои схемы. Но так ли это выгодно, как кажется на первый взгляд? Давай разбираться, кому и когда это может реально помочь.

Квартирный трейд-ин: когда старое в зачет нового

Представь себе: ты обмениваешь свою старенькую машину на новую, доплачивая разницу. Примерно так же работает квартирный трейд-ин. Застройщик выкупает твою текущую квартиру и засчитывает ее стоимость как первоначальный взнос за новую. Это удобно, правда? Не нужно самому искать покупателя, пока твоя мечта о новой квартире может уплыть к другому.

«Это отличный инструмент, особенно когда продажи падают», — говорит риелтор Екатерина Торопова. По сути, тебе говорят: «Приноси документы, а мы все сделаем сами». Экономия времени и нервов – это огромный плюс, особенно если ты не хочешь связываться с риелторами и бесконечными показами.

Но, как обычно, есть и обратная сторона. Цена. Застройщику тоже нужно заработать, поэтому выкупную стоимость твоей квартиры, скорее всего, сильно занизят. Говорят, дисконт может доходить до 20% и даже больше. Вот тебе пример: клиент хотел купить квартиру за 7 миллионов, а застройщик оценил его «вторичку» всего в 3,5 миллиона. В итоге, продав квартиру через агентство за 5 миллионов (и заплатив комиссию!), клиент смог взять в ипотеку на 1,5 миллиона меньше, чем если бы воспользовался трейд-ином. Понимаешь, к чему я?

Еще один момент: застройщики любят простые сделки. Если у тебя сложная ситуация с ипотекой или другие «заморочки», они могут и отказаться.

Для кого это может быть плюсом:

• Семьи, которые срочно хотят переехать в новую квартиру, например, из-за рождения ребенка или смены школы.
• Люди, ценящие свое время и готовые заплатить за его экономию.

А вот кому стоит сто раз подумать:

• Те, кто хочет получить максимальную рыночную цену за свое жилье.
• Люди со сложной историей владения квартирой или особенностями сделок.

Что делать, чтобы не прогадать:

1. Узнай рыночную цену своей квартиры у нескольких независимых экспертов или риелторов. Не полагайся только на оценку застройщика.

2. Сравни условия трейд-ин и самостоятельной продажи. Посчитай, сколько ты получишь денег после вычета комиссий и скидок в обоих случаях.

3. Убедись, что квартира соответствует критериям застройщика (возраст дома, тип перекрытий, площадь и т.д.).

Застройщик покупает для расселения: две стороны одной медали

Иногда застройщик выкупает твою квартиру, потому что на месте твоего дома будет новый, а старый подлежит сносу. И тут есть два варианта.

Первый: твой дом признали аварийным. Застройщик приходит с предложением выкупить квартиры, чтобы построить на их месте что-то новенькое. Жильцы, бывает, жалуются, что цена уж очень низкая. Например, в Екатеринбурге предлагали 3-4 миллиона за квартиры, когда рядом такие же продавались по 8-9 миллионов. Застройщик же говорит, что цену определял эксперт и она чуть ли не выше рынка.

Второй вариант, и он более приятный, как рассказала москвичка Алена: застройщик искал квартиру для своих будущих жильцов. Ее объявление попало к человеку, для которого и покупали жилье. Процесс был довольно гладким: человек ходил на просмотры, а потом подключался представитель застройщика. Алена даже смогла продать квартиру дороже, чем обычно продают физлицам, потому что покупателя не смущала генеральная доверенность от родителей (ведь квартиру продавала она). Из минусов — она была в подвешенном состоянии, пока застройщик одобрял квартиру, и были штрафы за срыв сроков как для нее, так и для покупателя. Но в целом, все прошло быстро, деньги пришли через аккредитив.

Кому может подойти такая схема:

• Владельцам квартир в старых, подлежащих сносу домах, если предложение застройщика хоть как-то устраивает.
• Тем, кто продает квартиру по доверенности и ищет покупателя, которого это не смутит.

Что нужно учесть:

• Цена может быть ниже рынка, если дом аварийный.
• Будь готова к условиям договора, которые могут включать штрафы за просрочку.

Застройщик как агентство: когда просто продаешь

Некоторые компании, помимо своих клиентов, готовы покупать квартиры вообще у всех желающих. Схема схожа с трейд-ином: быстро, удобно, но, скорее всего, дешевле рынка. Ограничения по типам квартир тоже могут быть: метраж, этаж, количество комнат.

Обратный выкуп: инвестиция с гарантией?

А вот это уже интереснее. Застройщик предлагает тебе купить у него квартиру на этапе строительства (по ДДУ), а потом сам же ее выкупает через какое-то время, но уже с наценкой. Например, купил за 6 миллионов, а через три месяца до ввода дома в эксплуатацию застройщик готов вернуть 6,48 миллиона. Звучит как легкий заработок, да? В этом случае застройщик, скорее всего, хочет получить деньги на эскроу-счета и оформить проектное финансирование под более низкий процент.

Для кого это может быть интересно:

• Инвесторы, ищущие предсказуемый доход без лишних хлопот.
• Люди, которые готовы вложить деньги на длительный срок (до ввода дома в эксплуатацию).

На что обратить внимание:

• Риск того, что обещания застройщика могут измениться, хоть и не всегда, но существует.
• Нужно точно рассчитать, насколько выгодной будет такая «инвестиция» с учетом всех комиссий и налогов.

Главное, о чем стоит помнить, — продажа квартиры застройщику, как правило, юридически безопасна. Там все равно будет конкретный человек, который подпишет документы. Да, цена может быть ниже рынка, особенно если это срочный выкуп или трейд-ин. Но если застройщик покупает квартиру для своих целей, а не по схеме трейд-ин, то, как показала история Алены, он может и не торговаться, и даже предложить цену выше рыночной.