Продаешь одну квартиру, чтобы купить другую? Это называется «альтернативная сделка» – вот как это работает

Знаешь, как бывает: продаешь старую квартиру, чтобы сразу купить новую, побольше или в лучшем районе? Вот это и есть так называемая «альтернативная сделка». Вместо того чтобы просто получить деньги и искать новое жилье потом, ты сразу меняешь одно на другое. Это похоже на такой большой, сложный обмен, только с недвижимостью.

Представь, ты продаешь свою двушку на окраине, а взамен сразу покупаешь трешку ближе к центру. И вот ты уже не просто продавец, а одновременно и покупатель. Эта цепочка может быть довольно длинной, как будто ты передаешь эстафетную палочку. В ней могут участвовать не только ты и твои покупатель с продавцом, но и банки, если есть ипотека. И вот тут начинается самое интересное, потому что каждая сделка – это отдельная история, но все они связаны в одну большую цепь.

Что тут вообще происходит?

По сути, это такая игра в «передай дальше». Ты продаешь свою квартиру, а деньги, которые получил от покупателя твоей квартиры, сразу же идут на покупку новой. То есть, ты как бы не видишь этих денег, они сразу же улетают дальше по цепочке. И так может продолжаться несколько раз. Например, ты продаешь свою квартиру, а покупатель твоей квартиры продает свою, чтобы купить третью, а продавец третьей квартиры покупает твою. Звучит как пазл, который нужно собрать.

В такой схеме всегда больше двух участников. Вот пример: ты (продавец квартиры №1), покупатель твоей квартиры №1, продавец квартиры №2, которую ты хочешь купить. А еще, если ты берешь ипотеку на новую квартиру, то в сделке участвует и банк. Вообще, участников может быть сколько угодно, зависит от того, сколько квартир в этой «цепочке».

Как это может повлиять на меня?

Для тех, кто впервые продает квартиру:

• Позитив: Ты можешь купить новое жилье, не дожидаясь, пока продастся старое. Это удобно, если очень хочется переехать побыстрее.
• Негатив: Если кто-то в цепочке откажется от сделки, все может рухнуть. Придется начинать все сначала, а это нервы и время.

Для молодых семей, которые хотят расшириться:

• Позитив: Можно быстро перейти из меньшей квартиры в большую, даже если не хватает своих денег, а ипотека только на новую.
• Негатив: Если продавец вашей старой квартиры вдруг передумает, придется срочно искать, где жить, пока не найдете нового покупателя.

Для инвесторов, которые хотят реинвестировать:

• Позитив: Это отличный способ быстро обменять один актив на другой, чтобы не потерять в деньгах из-за инфляции или колебаний рынка.
• Негатив: Высокие риски срыва сделки из-за множества участников. Вам придется быть супер-организованным и внимательным ко всем деталям.

Для пожилых людей, которые хотят переехать поближе к детям или в жилье попроще:

• Позитив: Удобно, когда продаешь квартиру, которая уже не подходит по размеру или расположению, и сразу покупаешь что-то более удобное.
• Негатив: Такая сложная схема может быть утомительной, и если что-то пойдет не так, это может вызвать большой стресс.

Шаги, чтобы ничего не упустить

Сам процесс похож на обычную продажу, только нужно быть супервнимательным. Вот что нужно делать:

1. Найди всех: Покупатель для твоей квартиры и продавец для той, которую ты хочешь. Важно, чтобы все хотели одного и того же.
2. Собери документы: Проверь все бумаги на свою квартиру и на ту, что покупаешь.
3. Проверка: Убедись, что с квартирами все чисто – нет обременений, долгов и т.д.
4. Подготовься: Заполни все нужные бумаги, получи согласия супругов, если нужно.
5. Договоры: Согласуй все детали договоров купли-продажи. Это как бы план действий для всех.
6. Порядок: Решите, кто, когда и где будет подписывать документы, как будут переводить деньги.
7. Регистрация: Подайте документы в Росреестр.
8. Получи документы: Забери свежие документы на свою новую квартиру.
9. Деньги: Все расчеты должны быть проведены.
10. Переезд: Физически освободи старую квартиру.
11. Акты: Подпишите акты приема-передачи.

В договоре обязательно пропиши цену, адрес, кто за что отвечает (например, выписать всех из квартиры), как будут платить и когда кто куда переезжает. Иногда нужен отдельный документ, который объясняет, как деньги переходят от одного к другому в цепочке. Это как бы гарантия, что все честно.

Почему это может быть сложно

Самое неприятное – кто-то из этой цепочки может просто передумать. И тогда вся твоя схема летит к чертям. Бывает, что продавец новой квартиры вдруг поднимает цену, а у тебя уже нет столько денег, сколько нужно. И тут придется искать дополнительные средства. Важно знать, что в Росреестре нет такого понятия, как «альтернативная сделка». Они регистрируют каждую как отдельную. Так что все гарантии – это на ответственности участников.

Еще один минус – все это может затянуться. И если вдруг у квартиры, которую ты хочешь купить, есть какие-то «сюрпризы» в виде обременений, это тоже добавит головной боли.

А если без этого обойтись?

Есть пара вариантов, как не ввязываться в такую сложную схему.

1. Сначала продай, потом покупай: Продай свою квартиру, поживи у друзей или арендуй что-то на время. Потом спокойно ищи и покупай новую.
2. Ипотека в помощь: Если есть первоначальный взнос, можно взять ипотеку на новую квартиру, а потом уже заниматься продажей старой. Деньги от продажи можно будет пустить на досрочное погашение ипотеки.