Развод и делёж квартиры: как выкупить долю бывшего супруга, если он не хочет продавать

Ну что, брак закончился, а квартира общая? У многих пар это больная тема, ведь жить вместе, когда всё уже закончилось, — то ещё испытание. Знаешь, сколько пар решают делить имущество через суд? Только в 2022 году таких было около 10% от всех разводящихся! И это только начало, потому что даже после решения суда, если кто-то из вас хочет остаться в квартире, придётся выкупать долю у бывшей второй половинки.

Но что делать, если бывший супруг совсем не в настроении продавать свою часть? А может, он и не хочет продавать, но цену заломил такую, что и не продашь? Давай разбираться, как в таких ситуациях поступать.

Когда у тебя есть преимущественное право покупки

Представь, что ты с бывшим супругом владеете квартирой пополам. И вот он решил продать свою половину кому-то другому, скажем, соседу. Закон говорит: стоп! Сначала надо предложить купить эту долю тому, кто уже владеет частью квартиры. Это и есть преимущественное право покупки. Это значит, что первым покупателем должен быть тот, кто уже в этой квартире живёт или как минимум владеет ею.

Главное правило тут: если продаёшь свою долю другому собственнику, то есть бывшему мужу или жене, уведомлять никого не надо. Можно сразу договариваться о цене и оформлять сделку.

А вот если продавать хочешь кому-то «с улицы», то тут всё строже. Ты должен официально уведомить всех совладельцев, то есть бывшего супруга, о том, что хочешь продать свою долю. Указываешь цену и условия. Даёшь им месяц на размышление. Если за этот месяц никто не согласился или дал письменный отказ, можешь спокойно продавать кому угодно.

Важно! Если ты продал долю, нарушив эти правила, например, не уведомив или указав неверную цену, другой совладелец может оспорить такую сделку. И да, заставить тебя продать другому совладельцу они тоже не могут, но вот получить свою долю обратно — вполне.

Лучше всего, когда бывший супруг отказывается от покупки, получить от него письменное заявление. Там должны быть все данные: кто продаёт, кто отказывается, какой объект, его кадастровый номер и, конечно, цена.

А что если есть несовершеннолетний ребёнок? У него тоже есть это преимущественное право. Но чтобы он отказался от своей доли (или чтобы кто-то продал его долю), потребуется разрешение от органов опеки. Нотариус для заверения отказа не обязателен, но может быть полезен для подстраховки.

Как оформить сделку с бывшим супругом

Обычно после развода квартиру делят пополам. Если оба хотите остаться, но не можете договориться, кто кому что отдаст, то самый простой путь — выкупить долю. Главное, договориться о цене, заключить договор купли-продажи, заверить его у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Если договориться о цене не получается, бывший супруг может продать долю кому угодно, но сначала должен предложить её тебе. У тебя есть месяц, чтобы решить. Молчание — знак согласия на продажу другому лицу.

А можно вообще без выкупа? Если у вас есть общие дети, можно подарить им свои доли. Тогда единоличными собственниками квартиры станут дети, а все дальнейшие вопросы с продажей или другими сделками придётся решать родителям вместе, да ещё и с опекой.

Что делать, если бывший супруг не хочет продавать свою долю?

Ну, тут есть пара вариантов. Первый — самый цивилизованный: договориться продать квартиру целиком. Деньги потом делите пополам, как и доли. Или, если площадь позволяет, попробовать обменять квартиру на две поменьше. Это, конечно, идеально, но не всегда возможно.

Если договориться никак не удаётся, придётся идти в суд. Но учти, это не всегда гарантия успеха. Суд смотрит на две вещи:

1. Незначительность доли: твоя доля должна быть настолько мала, что её невозможно выделить как отдельную комнату, не навредив остальным. Ну, например, у тебя 7 кв. м, а комнаты по 12 кв. м. Выделить тебе отдельную комнату — никак.
2. Безразличие к доле: бывший супруг не живёт в квартире, не платит за коммуналку, у него есть другое жильё, куда он может съехать.

Если оба этих условия выполняются, суд может присудить выплатить бывшему супругу компенсацию за его долю и лишить его права собственности. Даже если он против.

Пример из жизни: Была у нас тут история, женщина судилась с бывшим мужем за ¼ долю в квартире. Он не хотел продавать, говорил, что ему жить негде. Суды сначала были на его стороне. Но Верховный суд сказал: «А ну-ка, пересмотрите!» Оказалось, доля мужика действительно маленькая, а сам он съехал к новой жене. Да и платил за коммуналку он как-то нерегулярно. Суд учёл, что он ещё и бил жену с ребёнком, так что мирно им жить точно не получится. В итоге, женщина смогла выкупить долю через суд, заплатив на депозит суда.

Как подать иск в суд, если всё совсем плохо

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. В нём ты просишь признать долю бывшего супруга незначительной и выплатить ему компенсацию. Обязательно укажи, почему считаешь его долю незначительной, есть ли у него другое жильё, и сколько стоит эта доля. Если цена кажется завышенной, можешь заранее провести оценку квартиры и приложить её к иску.

Помни про госпошлину! Размер зависит от стоимости доли:

• До 20 тыс. рублей — 4% (но не меньше 400 руб.).
• От 20 001 до 100 тыс. рублей — 800 руб. + 3% с суммы свыше 20 тыс.
• От 100 001 до 200 тыс. рублей — 3 200 руб. + 2% с суммы свыше 100 тыс.
• От 200 001 до 1 млн рублей — 5 200 руб. + 1% с суммы свыше 200 тыс.
• Свыше 1 млн рублей — 13 200 руб. + 0,5% с суммы свыше 1 млн, но не более 60 тыс.

Судебные разбирательства по таким делам обычно длятся около двух месяцев. Если суд согласится с твоими доводами, то долю бывшего супруга ты сможешь выкупить.

Как купить долю у бывшего супруга: кратко

• Сторонний покупатель? Бывший супруг сначала должен уведомить тебя о продаже, дать месяц на раздумье. Потом может предложить тебе.
• Выкупаешь сам? Договорились о цене, заключили договор, заверили у нотариуса, зарегистрировали в Росреестре.
• Не хочет продавать? Только через суд. Условия: доля незначительная, и бывший супруг не планирует жить в квартире.
• Лучшая защита — нападение? Заранее договоритесь о разделе имущества. Брачный договор — ваш друг!

Кстати, заранее договориться о том, как делить всё имущество, можно с помощью брачного договора. Его можно заключить как до свадьбы, так и в любой момент после.