Квартира в складчину: как не остаться без штанов и заработать

Слушай, а ты замечал, что сейчас как-то чаще стали говорить о покупке квартир «в складчину»? Это когда несколько человек объединяют свои деньги, чтобы купить дом или квартиру. Знаешь, зачем? Часто — чтобы потом сдавать ее и получать доход, иногда — для какого-нибудь небольшого бизнеса, а бывает и просто как инвестицию. Это звучит как вполне себе разумный ход, особенно сейчас, когда ипотеку взять сложнее, а ставки выше. Вообще, статистика говорит, что такие сделки часто проходят вообще без ипотеки. Люди просто вкладываются, сдают, а потом либо продают долю, либо всю квартиру, чтобы отбить деньги и заработать.

Как это вообще оформляется?

Так вот, когда вы покупаете квартиру в складчину, она оформляется как общедолевая собственность. Это значит, что в договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны все-все участники, какие доли у каждого, и кто сколько денег внес. Ладно, давай честно: если ты просто дал денег, но тебя в договоре нет, ты — никто. Даже если у тебя есть расписка, это не делает тебя совладельцем. Понимаешь? Право собственности появляется только после регистрации в Росреестре. Так что, если вносишь деньги, убедись, что ты в документе!

А как доли считаются?

Пропорционально деньгам. Например, квартира стоит 10 миллионов. Ты вносишь 2,5 миллиона, друг — 7,5. Значит, у тебя ¼ доли, у друга — ¾. Физически, конечно, квартира не делится. Это не значит, что у тебя будет одна комната, а у него — две. Это скорее про права и обязанности на всю квартиру. Санузел, кухня, коридор — всё общее. Поэтому, чтобы потом не было споров, лучше сразу прописать в договоре, как вы будете пользоваться квартирой, кто за что отвечает. Единственный случай, когда доли по умолчанию равные — это если квартиру покупают супруги. Тут закон все уже решил за вас.

Что делать, если захочется продать свою долю?

Бывает, что планы меняются. Вот захотелось кому-то из вас свои деньги обратно, а может, и заработать на своей доле. Если все согласны — отлично, продаете квартиру целиком. Но что, если кто-то против? Да, такое бывает. В этом случае ты можешь продать только свою долю. Но тут есть нюанс. По закону, у твоих совладельцев есть преимущественное право выкупа. То есть, ты должен предложить им выкупить твою долю сначала. Сделать это нужно через нотариуса, указав цену. Если они в течение месяца не ответят или откажутся, ты можешь продать свою долю кому угодно, но цена должна быть не ниже той, что ты предлагал им. Иначе сделку могут признать недействительной. Обычно доля стоит дешевле, чем если бы продавалась вся квартира. Чтобы избежать таких ситуаций, можно заранее заключить соглашение, где прописать, что при определенных условиях кто-то из вас сможет выкупить доли у остальных по заранее оговоренной цене. Тогда один из вас сможет выкупить все доли и уже спокойно продать квартиру целиком.

О чем стоит переживать, если купил квартиру в складчину?

Честно? Риски есть, и они вполне себе реальные. Главная головная боль — это договариваться. Вот, например, коммуналка. Если вы не решили, кто и сколько платит, могут накопиться долги. И вот тут самое обидное: если долг начнут взыскивать, приставы могут списать деньги у того, у кого они есть на счету, даже если это не его долг. А потом вам придется самим разбираться, кто кому сколько должен. Так что, сразу решите, кто и за что платит, чтобы потом не было таких сюрпризов.

Еще один момент — это ваше семейное положение. Если кто-то из вас был женат или замужем на момент покупки, то при разводе доля может стать совместно нажитым имуществом. А при продаже доли может понадобиться согласие супруга. Представляешь, еще один собственник может появиться в вашей квартире. Или, если вдруг кому-то из вас не повезет, и его объявят банкротом, доля может пойти на погашение долгов. Или ее могут арестовать.

Что еще можно сделать, если не хочется владеть долями?

Есть и другие варианты. Например, если вы просто хотите вложить деньги в недвижимость, но не хотите заморачиваться с долями, можно выступить в роли инвестора через договор займа. Вложили деньги, а если что-то пойдет не так, сможете вернуть свои средства. А прибыль от аренды может идти на погашение процентов по займу.

Если же вы планируете использовать недвижимость для бизнеса, то можно открыть ИП и заключить договор о совместной деятельности. Там прописываете, кто что вкладывает, как делите прибыль, кто чем занимается, и, конечно, как цивилизованно выходите из проекта, если вдруг что-то пойдет не так. Это тоже вполне рабочий вариант, чтобы не связываться с долями.