Квартира меньше 5 лет в собственности? Готовься к налогам и проверь, как их избежать!

Решил продать квартиру, которой владеешь меньше пяти лет? Привет, налоговая! Знаешь, почти 84% сделок с жильем — это вторичка, так что эта тема тебе точно пригодится. Давай разберемся, когда придется делиться с государством, а когда можно обойтись без лишних трат.

Когда налог не обойти

Любой доход, а продажа квартиры — это доход, облагается налогом в 13%. Раньше было проще, всего 3 года владения — и никаких налогов. Но с 2016 года этот срок увеличили до пяти лет. Это федеральное правило, но есть нюансы! Регионы могут менять этот срок, так что не забудь проверить, как у вас.

Однако, есть ситуации, когда срок владения сокращается до трех лет, или вообще не имеет значения:

• Если это твое единственное жилье. Даже если ты его только что купил, а через 90 дней продал другое, налог не начислят. Звучит как отличный лайфхак!
• Получил квартиру в наследство? Молодец!
• Подарил близкий родственник? Тоже везет!
• Квартира досталась по приватизации? Отлично!
• Получено по договору пожизненной ренты? Тоже сюда.

Особенно радует, что единственное жилье теперь тоже попадает под трехлетний срок. Это значит, что если ты продаешь свою однушку, чтобы купить двушку, и при этом это твое единственное жилье, то налог не платишь. Супер!

Если ты покупал квартиру по договору долевого участия (ДДУ), то срок владения отсчитывается с момента полной оплаты. Даже если потом пришлось доплатить за лишние метры — это уже неважно.

Кому вообще везет

Есть категории граждан, которым вообще повезло! Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье в любой момент, даже не владея им 5 лет. Правда, тут есть условия:

• Купить новую квартиру нужно до 30 апреля следующего года.
• Новая квартира должна быть больше старой.
• Старая квартира стоила меньше 50 млн рублей.
• У вас не должно быть больше 50% в другом жилье, которое больше нового.

Вот такой вот бонус для многодетных родителей!

Как считать налог, если все-таки пришлось платить

Ограничений на продажу нет, главное — сделать все по правилам. До 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Самый простой способ — через личный кабинет налогоплательщика.

Пример из жизни

Ситуация 1: Купил и продал

Андрей купил квартиру в ноябре 2018 года за 5 млн рублей. Продал в марте 2020-го за 6 млн. Его доход — 6 млн. Но! Если он сможет подтвердить расходы на покупку (те самые 5 млн), то налоговая база будет 1 млн. И налог составит 130 тысяч рублей. Нехитро!

Ситуация 2: Наследство

Андрей получил квартиру в наследство и продал ее через год за 5 млн рублей. Здесь другая история. Он может воспользоваться вычетом в 1 млн рублей. То есть, налоговая база будет 4 млн, а налог — 520 тысяч. Ну, хоть какая-то льгота есть.

Важный нюанс

Если ты продаешь квартиру дешевле, чем за 70% от ее кадастровой стоимости, то налог рассчитают от кадастра. Так что занижать цену в договоре — так себе идея!

А покупателю есть за что переживать?

Вообще, покупателю все равно, платит продавец налог или нет. Главный риск — если продавец захочет намеренно занизить стоимость в договоре, чтобы самому не платить. Например, продать за ту же сумму, что и купил. Тогда дохода нет, и налога тоже. Но если сделка сорвется, а продавец окажется нечестным, вернуть можно только ту сумму, что указана в договоре. А доказывать, что квартира стоила дороже, придется уже через суд. Так что, если покупаешь, лучше сразу прописывать реальную цену.