Когда лучше не спешить с досрочным погашением ипотеки: 6 неочевидных причин

Слушай, ипотека — это такой зверь, который с тобой на долгие годы. И вот все вокруг говорят: "Гаси скорее, выгоду получишь!". А я вот думаю, а точно ли так? Ведь иногда, знаешь, лучше подстраховаться или даже немного подзаработать на своих же деньгах. Не спеши отдавать все банку, давай разберемся, когда это может быть не лучшей идеей. Иногда отложенный платеж — это твой личный щит от жизненных сюрпризов.

Нет финансовой подушки — и что с этим делать?

Вот это прям первое, что приходит в голову. Представь: ты такой молодец, все лишние деньги — на досрочку по ипотеке. А потом — бац! — потеря работы или какой-нибудь форс-мажор, требующий крупных трат. И что делать? Придется бежать за новым кредитом, но уже под более высокий процент. Звучит не очень, правда? Поэтому, прежде чем пихать все в ипотеку, убедись, что у тебя есть запас в 3-6 твоих ежемесячных платежей. Эти деньги можно просто положить на накопительный счет или вклад, чтобы они хоть немного росли.

Как действовать:

• Сформируй "подушку безопасности": откладывай 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.
• Держи эти деньги на накопительном счете или краткосрочном вкладе под хороший процент.
• Если вдруг понадобятся — ты их легко снимешь, не влезая в долги.

Есть планы на лишние деньги — на что потратить?

Ладно, допустим, подушка безопасности у тебя есть. Но ведь жизнь — это не только ипотека! Может, ты давно мечтал об отпуске, хочешь сделать ремонт в квартире, или вот-вот сломается старый холодильник, а без него никак? Если твой ежемесячный платеж по ипотеке комфортен, и ты не испытываешь жестких ограничений, то почему бы не порадовать себя? Ведь ипотеку можно было подобрать так, чтобы она не съедала всю зарплату. Идеально, если платеж не превышает 30% твоего дохода. Так и жить спокойнее, и досрочка не кажется такой уж жизненно необходимой.

Что сделать, чтобы жить полной жизнью:

• Оцени, насколько комфортен твой текущий платеж по ипотеке. Не больше 30% дохода — отлично!
• Не отказывай себе во всем: планируй крупные покупки, отдых, если это не ставит под угрозу твой бюджет.
• Помни, что кредит — это инструмент, а не приговор. Важно найти баланс.

Есть другие кредиты с высокой ставкой — куда сначала?

Это прям классика жанра. У тебя и ипотека, и, скажем, потребительский кредит под бешеный процент. Вот куда бы ты деньги отправил? Правильно, сначала гасить тот, что дороже! Ипотека, как правило, имеет куда более низкую ставку, потому что она обеспечена твоей квартирой. А вот потребительские кредиты — это уже другая история. Так что, если есть выбор, сначала разберись с дорогими долгами, а потом уже думай про ипотеку.

Как снизить долговую нагрузку:

• Первым делом гаси кредиты с самой высокой процентной ставкой.
• Рассмотри рефинансирование — это когда ты берешь один новый кредит под низкий процент и закрываешь им несколько старых.
• Так ты сэкономишь на процентах и уменьшишь количество платежей.

Квартира куплена как инвестиция — сдача в аренду

А вот если ты купил квартиру не для себя, а чтобы сдавать ее в аренду, и при этом арендная плата полностью покрывает твой ипотечный платеж, то спешить гасить ее не стоит. Представь: арендаторы платят за твою ипотеку, а ты можешь эти свободные деньги пустить на что-то более выгодное. Но тут есть важный момент — убедись, что в договоре с банком нет запрета на сдачу жилья в аренду. Иногда за это могут и штрафы выписать, а нам это точно не нужно.

Если квартира — инвест-актив:

• Проверь свой ипотечный договор: можно ли сдавать квартиру, нужно ли разрешение банка.
• Если все ок, и аренда покрывает платежи — не спеши с досрочным погашением.
• Изучи, куда можно выгодно вложить эти деньги.

Когда ипотека почти погашена — стоит ли?

При стандартных аннуитетных платежах, которые обычно и бывают в ипотеке, большая часть процентов выплачивается в первые годы кредита. А чем ближе к концу срока, тем меньше процентов и больше основного долга в каждом платеже. Поэтому, когда до конца ипотеки остается пара лет, досрочное погашение уже не принесет такой существенной выгоды. Да, ты закроешь кредит быстрее, но экономия будет минимальной. Тут уж лучше оставить деньги себе или вложить их куда-то.

Что учитывать в конце пути:

• На начальном этапе ипотеки досрочные платежи наиболее выгодны, так как снижают тело кредита, с которого идут проценты.
• Ближе к концу срока экономия от досрочного погашения становится незначительной.
• Возможно, лучше направить эти средства на другие цели.

Когда свободные деньги можно положить на вклад — считаем выгоду

Это самая интересная часть! Вот представь: ты взял ипотеку под 10% годовых. А сейчас вклады предлагают 18-19%. Какая тут логика? Конечно, выгоднее положить деньги на вклад и получать свой процент, чем отдавать банку меньше. Особенно если ставки по ипотеке ниже ключевой ставки или инфляции. Например, льготные ипотеки вроде семейной или IT-ипотеки имеют очень низкие ставки. Если ты взял такую, то досрочное погашение может быть не самым умным ходом.

Считаем, что выгоднее:

• Сравни ставку по ипотеке и ставки по вкладам.
• Если ставка по вкладу выше — выгоднее вкладывать деньги, а не гасить ипотеку.
• Ищи вклады с процентной ставкой выше 15-16% годовых, чтобы перекрыть ипотечную.

Итого, что самое главное:

Всегда оценивай свою ситуацию! Нет универсального ответа. Если есть финансовая подушка, нет других дорогих кредитов, а ставки по вкладам выше ипотечных — возможно, досрочка не твой вариант. А если ипотека под высокий процент, и ты хочешь быстрее избавиться от долгов, при этом имея запас на всякий случай — тогда вперед!