Ипотека по переуступке: Когда вы покупаете не просто квартиру, а мечту с выгодой

Мечтаешь о своей квартире, особенно если она еще даже не построена? Есть тема, которая многим кажется крутой — ипотека по переуступке. Это когда ты покупаешь не напрямую у застройщика, а у другого человека или компании, которая уже купила эту квартиру по договору долевого участия (ДДУ). Звучит как ребус? Давай разберемся, как это работает, и главное — стоит ли оно того.

Что такое эта переуступка и почему это интересно?

Представь: дом еще в процессе стройки, а ты уже можешь стать владельцем будущей квартиры. Как это возможно? Все дело в том, что ты покупаешь не саму кирпичную стену, а право на нее. Этот документ, ДДУ, дает первому покупателю (он же продавец для тебя) право на получение квартиры. И это право он может переуступить тебе. Главное тут — успеть до момента, когда дом уже сдадут. Как только дом готов, такую квартиру уже просто продают, а не переуступают.

Ипотека по переуступке — это особый вид сделки. Сначала в залог банку идет твоё право на квартиру, а когда дом построят и введут в эксплуатацию — уже сама квартира. Если говорить по закону, то всё это регулируется статьями Гражданского кодекса и Федеральным законом №214. Важно помнить, что переуступить права можно только пока стройка идет. И, конечно, вся эта история должна быть официально зарегистрирована в Росреестре, а застройщик должен дать свое добро.

Кто обычно продает такие квартиры?

Чаще всего за переуступку берутся инвесторы. Они покупают квартиры на ранней стадии, когда цены еще низкие, а потом, ближе к сдаче дома, продают их уже дороже. Это такой способ заработать на недвижимости. Но бывают и другие продавцы:

• Простые люди, которые либо изначально планировали перепродать квартиру, либо у них изменились жизненные обстоятельства. Ну, знаешь, купили квартиру поменьше, а потом появилась возможность взять побольше — зачем им старая?
• Компании-подрядчики, которым застройщик за услуги рассчитался квартирами. Им тоже нужны деньги, так что они продают свои права на квартиры.

Почему это может быть выгодно для тебя?

Ну, самое очевидное — цена. Квартиру на этапе стройки обычно продают дешевле, чем уже готовую. А если продавец — инвестор, то он купил ее еще дешевле на стадии котлована. Вот тебе и дополнительная выгода! Аналитики говорят, что иногда квартира по переуступке может стоить даже меньше, чем у самого застройщика. Плюс, если ты попадаешь под какие-то госпрограммы, вроде семейной ипотеки, то можешь оформить их даже при покупке у физлица. Но есть момент: далеко не все банки работают с такими сделками.

Список льготных программ, которые могут подойти:

• Семейная ипотека под 6%
• Ипотека для IT-специалистов под 5%
• Сельская ипотека под 3%
• Дальневосточная и арктическая ипотека под 2%

А теперь о подводных камнях: минусы и риски

Самый главный риск — это стройка. Ну, ты понимаешь, застройщик может задержать сроки. С этим, конечно, бороться можно, но приятного мало. Но есть и специфические риски именно с переуступкой. Дело в том, что ты покупаешь не квартиру, а права на нее. И тут очень важно проверить всю цепочку предыдущих сделок. Если кто-то до тебя нарушил условия договора, суд может не признать квартиру твоей. Так что, если есть возможность, попроси у застройщика свежий акт сверки. Это поможет понять, все ли чисто.

Но знаешь что? Если ты оформляешь ипотеку, то часть юридических рисков на себя берет банк. Если с объектом или сделкой что-то не так, банк, скорее всего, тебе об этом скажет, и ты сможешь выбрать другую квартиру. Но все равно, если сомневаешься, лучше обратись к юристу, он все документы проверит.

Как оформить такую сделку?

Чтобы оформить договор переуступки, тебе и продавцу нужно будет собраться и подать пакет документов в МФЦ. Что туда входит:

• Сам договор уступки прав требования (ДУПТ).
• Передаточный акт к нему.
• Оригинальный договор долевого участия (ДДУ).
• Паспорта обоих — покупателя и продавца.
• Квитанция об уплате госпошлины (350 рублей).
• А еще согласие застройщика на эту сделку.

Регистрация обычно занимает до девяти рабочих дней. После этого ты официально становишься обладателем прав на квартиру. И только после регистрации все расчеты между вами будут завершены.

Как получить ипотеку по переуступке?

Все просто: сначала реши, сколько у тебя будет первоначальный взнос (обычно 10-30%). Потом собери все нужные документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, справку о доходах. Очень важно подтвердить, что предыдущий владелец полностью рассчитался по своим обязательствам — подойдет платежное поручение. Ну и, конечно, сам документ о переуступке прав.

Кстати, мой тебе совет: перед тем как бежать в банк, обязательно позвони им и уточни, какой именно пакет документов им нужен. Не любят, когда приходят не подготовленными.

Где искать банки, которые работают с переуступкой?

Самый простой способ — спросить у застройщика. У них обычно есть список банков-партнеров, которые готовы работать с такими сделками. Или можешь просто позвонить в колл-центр любого банка и уточнить. Не стесняйся спрашивать! 

А если застройщик затянет со сроками?

С марта 2024 года действует мораторий на неустойки для застройщиков. Это значит, что до конца года им не начисляют штрафы за просрочку сдачи дома или за использование денег дольщиков, даже если уже есть судебное решение. Но когда этот мораторий закончится, ты сможешь потребовать неустойку. По закону, за каждый день просрочки тебе должны выплачивать 1/300 от ключевой ставки ЦБ. Если задержка длится два месяца и дольше, ты имеешь полное право отказаться от договора, вернуть деньги и получить проценты за пользование твоими средствами.

Кратко, как оформить ипотеку по переуступке:

1. Убедись, что на переуступку можно взять ипотеку, спроси у застройщика.
2. Узнай у застройщика список банков, которые с этим работают.
3. Обратись в банк, чтобы понять все детали.
4. Подай заявку на ипотеку онлайн — банк рассмотрит и предложит условия.
5. Собери все документы, которые попросил банк.
6. Дождись юридической проверки, подпиши договор ипотеки.
7. Внеси первоначальный взнос и плати по графику.

Не забудь проверить: зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре и не находится ли квартира в залоге по другой ипотеке. Если она в залоге, банк, который выдавал первую ипотеку, должен дать согласие на сделку, оформить переуступку и закрыть старую ипотеку новой.