Деньги под залог квартиры: Когда это реально спасение, а когда — ловушка?

Представь, срочно нужны деньги. Много денег. Ну, скажем, на открытие своего дела, на лечение или, может, на большую покупку, которая раньше казалась несбыточной мечтой. И вот ты стоишь перед выбором: где взять такую сумму? Банки, конечно, предлагают потребительские кредиты, но часто их лимиты не дотягивают до желаемого. И тут появляется вариант — кредит под залог недвижимости. Звучит солидно, но давай разберемся, чего тут больше: реальной помощи или потенциальных проблем?

Так, а в чем вообще фишка?

По сути, когда ты берешь кредит под залог своей квартиры или дома, ты даешь банку гарантию, что вернешь деньги. Эта гарантия — твоя недвижимость. Если вдруг что-то пойдет не так, и ты не сможешь платить, банк имеет право продать твое жилье и таким образом вернуть свои средства. Поэтому банки охотнее дают большие суммы и на более долгий срок, чем по обычным потребительским кредитам. Это своего рода страховка для них, а для тебя — шанс получить крупную сумму.

Знаешь, это немного похоже на то, как если бы ты, например, продавал что-то ценное, чтобы погасить долг. Только тут ты не продаешь, а как бы «держишь» это наготове. Очень удобно, если тебе нужна солидная сумма, а заработать ее обычным путем в ближайшее время не получится.

Кому это вообще подходит?

Ну, тут все просто: тем, у кого есть недвижимость, и тем, кому очень-очень нужны деньги, причем прямо сейчас. Если тебе нужна сумма, которую ты не сможешь накопить даже за пару лет обычной работы, то этот вариант может быть как раз кстати. Речь идет о десятках миллионов рублей, которые обычный потребительский кредит просто не выдаст.

Кредит под залог vs. обычный кредит: В чем разница?

Представь, что тебе нужно 5 миллионов рублей. По обычному кредиту банк может дать тебе максимум такую сумму, и то, если ты очень «белый и пушистый», а срок будет лет пять. А вот если ты принесешь в залог квартиру, то тут уже можно рассчитывать и на 80 миллионов, и срок растянется до 20 лет. Круто, да?

Но есть нюанс. Такие кредиты обычно дороже. Ставки по ним выше, потому что банк несет определенные риски, да и процесс продажи залогового имущества — дело небыстрое. Так что, хотя сумма и срок радуют, общая переплата может быть ощутимой.

Что можно заложить?

Банки смотрят на разную недвижимость. Некоторые берут только квартиры и апартаменты. Другие — более лояльны и могут принять загородные дома, участки или даже гаражи. А в некоторых банках можно заложить и коммерческую недвижимость, если ты, например, владеешь небольшим офисом или складом.

Главное, чтобы недвижимость была в порядке, без каких-либо обременений, и, конечно, чтобы она нравилась банку. И еще важный момент: банк редко даст тебе полную стоимость твоей квартиры. Обычно это максимум 50%, а иногда и меньше, так что учитывай это при расчетах.

Как все это оформить?

Если решился, то готовься к сбору документов. Это не просто пара справок. Тебе понадобятся документы и на тебя самого, и на квартиру.

Документы на тебя:

• Паспорт, СНИЛС — это база.
• Согласие супруга(и) или брачный договор, если ты в браке.
• Справки о доходах — 2-НДФЛ или по форме банка, чтобы показать, что ты платежеспособен.
• Для самозанятых или ИП — выписка со счета.
• Если сдаешь ту же квартиру, что и закладываешь, или другую, и получаешь за это доход, то договоры аренды.

Документы на квартиру:

• Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней).
• Правоустанавливающие документы — как ты стал собственником (договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.).
• Справка, что у тебя нет долгов по этой недвижимости (ни за коммуналку, ни по налогам).
• Акт приема-передачи, если это новостройка.
• Документ, подтверждающий, что ты полностью выплатил за квартиру (если брал на нее кредит).
• Выписка из домовой книги, если это квартира.

Регистрация залога и снятие обременения

После того как все документы подписаны, банк регистрирует залог в Росреестре. Это делается, чтобы никто другой не смог эту квартиру продать или заложить. А когда ты полностью погасишь кредит, нужно будет снять обременение. Процесс этот не мгновенный.

Если закладная была в электронном виде, банк сам все сделает. А если на бумаге, то придется тебе побегать: взять в банке справку о погашении, потом с этой справкой и закладной идти в МФЦ. Обычно это занимает около недели.

Риски и как их избежать

Главный риск, конечно, — потерять квартиру. Если ты перестанешь платить, банк продаст ее на торгах. И тут важно понимать: банк не сможет взять с тебя больше, чем ты должен. Все, что останется после продажи и погашения долга, вернут тебе.

Что делать, если не получается платить?

Честно? Не тяни! Если чувствуешь, что не справляешься, лучше сразу поговорить с банком. Можно попробовать оформить кредитные каникулы (это до полугода), но для этого нужны очень веские причины, подтвержденные бумагами. Или, как вариант, продать квартиру самому. Когда ты продаешь ее по рыночной цене, ты можешь погасить кредит и еще что-то оставить себе. А вот если банк будет продавать, то цена может быть ниже, и ты можешь остаться ни с чем.

Как погасить кредит и снять обременение?

Когда вносишь последний платеж, обязательно проверь в приложении банка, что все платежи прошли, и остаток стал нулевым. Потом иди в банк за справкой о полном погашении и закладной с отметкой, что обязательства выполнены. Обычно банк выдает это быстро, но у них есть до 30 дней. Потом с этими документами — в МФЦ, чтобы снять обременение. Если у тебя есть электронная подпись, можно и онлайн через Госуслуги или Росреестр.

ВАЖНО: Обязательно проверь, что обременение снято. Закажи свежую выписку из ЕГРН!

Альтернативы есть?

Да, конечно. Если недвижимость — это слишком серьезный залог для тебя, можно рассмотреть другие варианты. Например, автокредит под залог машины, или даже заложить ценные бумаги, драгоценности, технику. Главное — чтобы имущество было ликвидным, то есть легко продаваемым.

Частые вопросы

Можно ли заложить квартиру, если на нее уже есть ипотека?

Теоретически, да. Но только если остаток долга по ипотеке меньше 50% от стоимости квартиры, и ты платил ее уже больше полугода. В этом случае можно попробовать увеличить сумму кредита в том же банке. Но это уже сложно, и банк может отказать.

Как не потерять квартиру, если возникли проблемы с выплатами?

Как я уже говорил, лучший вариант — не ждать. Если чувствуешь, что будет сложно, продавай сам. Или оформляй кредитные каникулы, но для этого нужны очень веские причины. Чем быстрее ты действуешь, тем больше шансов сохранить свою недвижимость.