Как выбрать квартиру на вторичке, чтобы потом не жалеть: инструкция от А до Я

Собираешься купить квартиру на вторичке? Круто! Это, знаешь ли, одна из самых больших покупок в жизни, и тут главное – не облажаться, чтобы потом не кусать локти. Мы тут собрали все самое важное, чтобы ты проверил квартиру перед покупкой, как профи. Давай разбираться, чтобы твои кровные остались при тебе, а не утекли в неизвестном направлении.

Какие документы реально нужны

Первым делом, давай убедимся, что тебе продает квартиру именно хозяин, а не какой-то хитрый перекупщик. Для этого проси у продавца правоустанавливающие документы. Раньше это было свидетельство о регистрации, а теперь — выписка из ЕГРН. Оба варианта годные, так что неважно, что тебе дадут. Ну и, конечно, паспорт продавца — это мастхэв. Но это только начало. Вообще, для ипотеки банку понадобится целая пачка бумаг, так что лучше сразу попросить у продавца полный комплект. 

И самое главное: паспорта всех собственников. Убедись, что все данные совпадают со всеми документами на квартиру. Имя, фамилия, серия, номер, кем и когда выдан — любая мелочь важна. Если вдруг увидишь, что паспорт старый, а выглядит как новый, или шрифты какие-то кривые — это повод насторожиться. Хотя, может, человек просто паспорт менял, срок вышел или потерял. В таком случае, пусть покажет страницу, где указаны сведения о предыдущих паспортах. Если собственники — подростки от 14 до 18 лет, глянь их паспорта, а если младше 14 — то свидетельства о рождении. Все должно совпадать.

Кстати, если продавец сам не в себе, то сделку могут и оспорить. Чтобы этого не случилось, лучше всего попросить справки из псих- и наркодиспансеров от каждого собственника. Это такая, знаешь, гарантия, что все будет ОК.

Еще надо понять, как продавец вообще получил эту квартиру. Может, он ее купил по договору купли-продажи, может, приватизировал (тогда договор передачи), а может, получил по наследству (тогда свидетельство о праве на наследство). Если же речь идет о дарственных, ренте или мене — лучше все эти мутные схемы обсудить с юристом. С такими документами мошенники любят работать.

Не забудь про выписку из ЕГРН! Это вообще супер-документ. Там есть все, кто владеет квартирой, кто на нее претендует, есть ли какие-то обременения. Если ее не проверить, потом могут объявиться другие собственники, и все — деньги и квартира потеряны. Такая вот история.

А если квартира куплена в браке, то согласие супруга на продажу — это вообще обязательно. И не просто на словах, а заверенное нотариусом. Там должно быть все прописано: какая квартира, за сколько и что супруг не против. Если есть брачный договор, тоже глянь его — вдруг там что-то против этого согласия написано?

И еще момент: узнай, сколько народу вообще в квартире прописано. Если там кто-то сидит за границей или, не дай бог, на зоне, то после покупки он может вернуться и заявить свои права. Особенно если в квартире прописаны дети. Если квартира приватизирована, дети — собственники, и без разрешения опеки тут никак. Опека, кстати, разрешение даст только если ребенку будет где жить не хуже, а его доля не уменьшится. Чтобы избежать таких сюрпризов, попроси у продавца справку о зарегистрированных лицах. И перед самой сделкой попроси ее еще раз — квартира должна быть пустая.

Про долги за ЖКХ тоже не забывай. Попроси справку, что у продавца нет задолженностей. Если он не знает, как ее получить, скажи ему, что на «Госуслугах» все есть.

А если продавец использовал маткапитал при покупке, тут вообще надо быть начеку. Могут детей «забыть» наделить долями. Такое дело могут оспорить опека или даже сами дети, когда вырастут. Узнать, использовался ли маткапитал, можно по справке из Пенсионного фонда. Если нет — все ок. Если да — детям (если они еще несовершеннолетние) нужно согласие опеки, а если совершеннолетние — они должны участвовать в сделке, и доли им должны быть положены как минимум такие же, как были в продаваемой квартире.

Как придирчиво осмотреть квартиру

Часто продавцы делают предпродажный ремонт, чтобы квартира выглядела конфеткой. Но за красивым фасадом могут скрываться косяки: потекшие трубы, плохая проводка, убитая вентиляция. Чем старше дом, тем больше таких сюрпризов тебя ждет. Так что, дружок, проверяй все:

• Электрику и сантехнику — это основа основ.
• Вентиляцию — без нее никак, иначе сырость и плесень.
• Окна — открываются ли, не скрипят ли.
• Системы отопления и водоснабжения — чтобы не мерзнуть зимой и не страдать от жажды.

Если хочешь быть совсем параноиком, можешь даже специалистов позвать, чтобы радиацию или электромагнитное излучение проверили, или воду на пробы отдать. Да, и про тепловизор не забудь, чтобы теплопотери проверить.

Перепланировка — отдельная история. Если продавец снес несущие стены или присоединил балкон, а это не согласовал, банк может не дать ипотеку. Так что сравни техпаспорт с тем, что видишь вживую. Если что-то не так, лучше не связывайся.

Окна — если пластиковые, попроси гарантию. И проверь, как они открываются.

Вентиляция — открой окно и приложи листок бумаги к решетке в ванной. Если держится — все ок, если падает — проблемы.

Счетчики — попроси паспорт на них. Если его нет, возможно, придется ставить новые.

Сантехнические шкафы — никаких замурованных. Все должно быть открыто, чтобы ты мог оценить состояние труб. Пусть продавец все открывает и размуровывает. Если трубы плохо закреплены или старые, можешь попасть на капитальный ремонт или, хуже того, на потоп.

Что делать, если после покупки вылезли косяки

Покупая квартиру, ты, по сути, соглашаешься со всеми ее недостатками, даже если их не показали. Поставил подпись — все, претензий нет. Если через пару дней вылезет плесень или что-то еще, продавец чинить это не будет. Закон его не обяжет. Исключение — если ты купил квартиру у застройщика и гарантийный срок еще не вышел. Во всех остальных случаях разгребать проблемы придется самому.