Ипотека при разводе: как делить долг и жильё, чтобы не остаться у разбитого корыта

Так, давайте сразу по-честному: ипотека – это не только про крышу над головой, но и про серьезные обязательства, особенно когда брачные узы вдруг рвутся. Часто случается так, что квартиру берут уже в браке, и тут уже неважно, на кого оформлялись документы. Недвижимость становится общей, а значит, и долги тоже. И вот когда до последнего платежа еще ой как далеко, а вы уже не пара, возникает закономерный вопрос: что же делать с этой самой ипотекой?

Что происходит с долгом и квартирой, когда брак распадается?

Представь, что вы купили квартиру в браке. Вся недвижимость, купленная в этот период, считается совместно нажитым имуществом. И неважно, кто там из вас больше вклад внес или кто выступал основным заемщиком – это теперь ваша общая собственность. А вместе с ней и общие долги, включая тот самый ипотечный. Банк, конечно, не дремлет, и пока квартира в залоге, просто так с ней ничего не сделаешь – нужно его согласие на любые маневры.

Самый главный момент – вам придется договариваться. И вот тут есть два основных пути, которые, кстати, нужно будет согласовывать с банком:

1. Переоформить ипотеку на одного из вас. Это значит, что один супруг остается и заемщиком, и единственным владельцем.
2. Разделить долг пополам (или по договоренности). Оба остаются собственниками с долями и с обязанностью платить.

Переоформляем ипотеку: один платит, другой свободен (ну, почти)

Если вы решили, что кто-то один возьмет на себя всю ответственность за ипотеку, то и квартира, по сути, достается ему. Второму супругу придется отказаться от всех прав на жилье. Но! Важный нюанс: тот, кто выплачивал ипотеку в браке, имеет право потребовать назад свои деньги. Тут главное, чтобы супруг, который остается заемщиком, подходил под требования банка. Я имею в виду доход, возраст, стаж и, конечно, кредитную историю. Если банк увидит, что новый заемщик не тянет, он может просто отказать.

Делим долг: каждый за себя, а банк остается в выигрыше

Этот вариант звучит чуть более справедливо, правда? Вы официально делите квартиру на доли и, соответственно, долг. Каждый остается собственником своей части и обязан платить свою часть кредита. Разделять платежи можно через банк, чтобы все было официально. Но вот тут кроется большая засада: если один из вас перестает платить, банк имеет полное право выставить его долю на торги. И, знаешь, у второго собственника будет первоочередное право выкупить эту долю. Если же он этим правом не воспользуется, то половиной вашей квартиры может завладеть совершенно посторонний человек. Жуть, правда?

А что с самой квартирой? Продажа – это целая история

Просто взять и продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги, не получится. Росреестр не пропустит такую сделку, пока есть обременение от банка. Так что, опять же, без письменного согласия банка ничего не выйдет. Если банк разрешит продажу, то сначала нужно будет полностью погасить долг, а потом уже оставшиеся деньги делить между собой. Вот такая вот непростая схема.

Брачный договор: ваш щит от споров

Ох, если бы все пары думали о таком заранее! Брачный договор – это ваш главный козырь в случае развода. Вы можете заранее прописать, кому какая недвижимость или доля в ней достанется, если вдруг решите расстаться. Составить его можно как до свадьбы, так и после, главное – до развода. Если вы взяли ипотеку, а потом решили заключить брачный договор, обязательно сообщите об этом банку. Ну и помните, что если условия договора ставят одного из супругов в крайне невыгодное положение, его можно оспорить через суд.

Когда все идет через суд: без вариантов?

Если договориться мирно не получается, будь то с брачным договором или без него, то делить придется через суд. А банк в этом процессе будет проходить как третья сторона. Но есть и хорошие новости: недвижимость, которую один из супругов получил по наследству или в дар во время брака, не считается совместно нажитой и не подлежит разделу. Так что, если вдруг вам что-то подарили или оставили по завещанию, можете спать спокойно.