Хочешь свою квартиру? Ипотека — это реально, но давай разберемся, как не попасть в ловушку

Мечтаешь о собственной квартире, но на всех сбережениях не насобираешь? Ипотека — вот где может быть решение! Но, знаешь, это как с покупкой телефона: вроде все одинаковые, а на деле — одна модель глючит, другая батарею держит супер, а третья вообще ловит сеть только в центре города. Так и с квартирами, особенно если берешь в кредит.

Ладно, давай честно, покупка квартиры — это не поход в магазин за хлебом. Тут все намного серьезнее. Ты ведь вкладываешь не просто деньги, а, скорее всего, всю свою жизнь. Поэтому я и хочу тебе рассказать, как вообще все это устроено, чтобы ты не нарвался на подводные камни. Представь, что мы с тобой сидим на кухне, пьем чай, и я тебе рассказываю, как бы я сама поступила, будь на твоем месте.

Что нужно знать, прежде чем нырнуть в ипотеку

Первым делом, забудь про спонтанные решения. Тебе нужно четко понять, сколько ты можешь себе позволить. Банки, конечно, могут нарисовать тебе сумму с кучей нулей, но сможешь ли ты потом эту сумму отдавать? Поверь, когда платеж по ипотеке съедает половину зарплаты, это уже не очень радует. Лучше всего заранее прикинуть свой бюджет. Получишь одобрение – и спокойно себе квартиру ищешь, знаешь, что время есть.

Если смотришь на новостройку, то тут прямо копай про застройщика. Кто он, сколько лет на рынке, какие дома уже построил? Кризисы переживал? Не поленись, закажи выписку из Росреестра – вдруг квартира, которую он продает, уже кому-то другому обещана или в залоге у банка. Это ж надо проверить!

А если «вторичка», то тут вообще целая детективная история. Тебе нужны документы: выписка из ЕГРН, справка о регистрации. Там увидишь, кто там до тебя жил, были ли какие-то перепланировки (и законны ли они), и главное – есть ли на квартире какие-то «хвосты»: аресты, залоги. И обязательно узнай, на каком основании продавец стал собственником. По наследству? По дарению? По договору купли-продажи? Если квартира была куплена в браке, без разрешения супруга продавать ее не имеют права. А еще, знаешь, иногда продавцы могут скрывать, что состоят на учете в психдиспансере. Мелочь, а вдруг?

А что там с ценами?

Цена квартиры – это ж не просто цифра. Тут и район, и какой вид из окна, и что там строится рядом, и сам дом – старый или новый, панельный или кирпичный. Даже этаж имеет значение! И, конечно, история самой квартиры. Но часто продавцы готовы уступить. Можешь смело торговаться, если видишь, что в соседних домах полно таких же квартир, или если ремонт в квартире такой, что его надо переделывать с нуля. А если еще и метро далеко, или какие-нибудь неузаконенные перепланировки – вот тебе и повод для скидки.

Риски, риски, куда без них

Вот мы и подошли к самому интересному: где можно наломать дров. Самый банальный риск – это когда после сделки объявляются какие-нибудь наследники или дальние родственники продавца, которые скажут: «А это моя квартира!» Поэтому, чем больше ты проверишь историю квартиры, чем лучше изучишь документы – тем спокойнее тебе будет спать. Если продавец использовал маткапитал, убедись, что доли детям уже выделены. Невыделенные доли – это прямой путь к аннулированию сделки.

А если продавец сам покупал квартиру в ипотеку, тебе нужна справка, что он ее полностью погасил. Если нет – то как сделка вообще возможна? И помни про здоровье продавца. Если он пожилой, он может стать жертвой мошенников. Так что проверка документов – это твой главный щит.

Как вообще покупают квартиры?

Есть разные схемы. Если говорим про новостройки, то это обычно ДДУ – договор долевого участия. Ты платишь застройщику, а он тебе строит квартиру. Бывает еще переуступка – когда один дольщик продает свою строящуюся квартиру другому. Есть кооперативы, где люди скидываются на жилье. Но чаще всего – это договор купли-продажи, когда ты напрямую покупаешь квартиру у нынешнего собственника.

И как же не стать жертвой обмана?

Проверка документов – вот твой главный козырь. Спроси у продавца: ты собственник? Покажи документы. Это кто? А разрешение супруга есть? А дети прописаны? А доли им выделяли? А перепланировка была? А справки из диспансеров? Ипотеку погасили? Маткапитал использовали? Чем больше вопросов, тем лучше. Помни, что лучше перестраховаться, чем потом годами судиться.

Где искать свою мечту?

Агенты по недвижимости – это один вариант. А еще есть аукционы, там часто продают имущество фирм-банкротов или залоговые квартиры. И цены там могут быть ниже рынка, потому что банк хочет побыстрее закрыть долг. Но это тоже надо уметь выбирать. Ну и, конечно, сайты объявлений и застройщики – куда без них.

Осмотр квартиры – тоже наука!

Заметил перепланировку? Узнай, узаконена ли она. Нужны документы из БТИ. А когда последний раз сантехнику меняли? Проводку? Окна? Посмотри, что там строится рядом, какая инфраструктура. И не забудь спросить, что из мебели продавец оставит, а что заберет.

Про юридическую чистоту – это важно

Чтобы быть уверенным, что с квартирой все чисто, возьми свежую выписку из ЕГРН. Там увидишь, кто собственник и есть ли на квартире какие-то обременения. Запроси у продавца документы, на основании которых он стал владельцем. Узнай, кто там прописан – вдруг там кто-то «вечный» прописан, кого потом не выписать? Если продавец действует по доверенности, проверь ее. И, да, спроси у доверенного лица справки из диспансеров и проверь, не банкрот ли он.

Договор – всему голова

Перед основной сделкой часто заключают предварительный договор. Там прописывают все условия: цену, сроки, задаток. Но главный договор – это тот, где указано все: кто, что, кому, почем. Обязательно пропиши, что вы оба дееспособны, что вас никто не заставляет это делать, и что вы понимаете, на что идете.

Расчеты: как не потерять деньги?

На вторичке эксперты советуют использовать аккредитив. Это когда деньги лежат в банке, и банк выдаст их продавцу только после того, как он выполнит все условия. Надежно! А в новостройках сейчас популярны счета эскроу. Деньги покупателя лежат там до момента, пока застройщик не сдаст дом. И деньги эти застрахованы.

Регистрация и другие мелочи

После оплаты – идешь в Росреестр, чтобы оформить квартиру на себя. Удобнее всего через нотариуса – он сам все отправит. Потом получишь выписку из ЕГРН, где уже ты будешь собственником. Росреестр может отказать, если документы не те, или договор криво составлен, или кто-то из супругов не дал согласие. Так что будь внимателен.

Ипотека – это не просто кредит

Помни, что квартира, которую ты покупаешь в ипотеку, – это залог. Не сможешь платить – могут отобрать. Поэтому, конечно, оценку квартиры и страхование нужно делать. И не забывай про льготные программы: маткапитал, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов. Может, тебе что-то подойдет, и ставка будет ниже. 

А страховка? Да, она тоже нужна

Есть обязательная страховка – это сама квартира от пожаров, затоплений и всякого такого. Без нее ипотеку не дадут. А есть добровольная – жизнь и здоровье заемщика, титульное страхование (защита от внезапных наследников). Добровольную можно не брать, но тогда ставка по кредиту может быть выше. Так что думай, что выгоднее.

Страховка квартиры – это каждый год. Отказаться нельзя, иначе штрафы. Если не платить – рискуешь остаться и без жилья, и с долгом. Когда покупаешь новостройку на этапе строительства, страховку имущества часто не требуют, но потом – обязательно. А вот страховки жизни и здоровья, и титула – они добровольные. Но если хочешь ставку пониже – оформляй.

Какие документы нужны для страховки?

В принципе, те же, что и для ипотеки. Паспортные данные, информация о кредите, данные квартиры.

После сделки: что дальше?

Подпиши акт приема-передачи квартиры. Это важный документ, особенно для новостроек. Там прописывают состояние квартиры и, если есть, недостатки, которые продавец обещал устранить. Уведоми, кстати, ресурсоснабжающие компании о смене собственника, чтобы долги прошлых жильцов не повесили на тебя. И самое приятное – сделай налоговый вычет. Ты же имеешь право вернуть часть денег, потраченных на квартиру! Это реально круто, как кэшбэк от государства.

Итоговый чек-лист

Так, чтобы ничего не забыть:

1. Сначала бюджет и одобрение ипотеки.
2. Потом поиск квартиры.
3. Тщательная проверка квартиры и продавца.
4. Оценка и страховка.
5. Получение кредита.
6. Расчеты.
7. Регистрация права собственности.
8. Акт приема-передачи.
9. И, конечно, налоговый вычет!

Если все сделать правильно, своя квартира в ипотеку – это реально достижимая цель!