Купил квартиру, а её забрали? Как не попасть в ловушку и доказать, что ты добросовестный приобретатель

Покупка квартиры — это ведь не просто трата денег, это еще и целый квест с кучей проверок. Особенно, когда речь идет о вторичке. Историю квартиры, знаешь, не всегда легко отследить. Бывает, купил квартиру, всё вроде чисто, а тут — бац! — нарисовался какой-нибудь законный претендент.

И вот ты уже без квартиры. Деньги, конечно, вернуть можно, но это целая история. И главное, как потом доказать, что ты всё сделал правильно и не знал о проблемах? Именно поэтому так важно знать, кто такой добросовестный приобретатель и как им стать.

Кто такой этот «добросовестный приобретатель»?

Это не просто покупатель, который честно заплатил. В Гражданском кодексе РФ (с 2020 года, если интересно) такого человека определяют так: это тот, кто при покупке недвижимости ориентировался на данные из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). И главное — он не знал и не мог знать, что продавец вообще не имеет права продавать это жилье.

Собственник, которого незаконно лишили его квартиры, может забрать её назад у тебя, добросовестного покупателя, но только в течение 3 лет. Если этот срок прошел, квартира остается у тебя. Так что, в целом, есть время, чтобы всё это выяснить.

А продавец-то проверен? Как не нарваться на мошенника

Ладно, давай к самому главному — как не вляпаться в историю с мошенниками. Перед сделкой с вторичкой, нужно прямо-таки «прошерстить» продавца.

Проверяем паспорт:

• «Госуслуги» — первым делом смотрим, не числится ли паспорт продавца недействительным.
• Внешний вид: не поленись, осмотри сам документ. Лишние страницы? Печати не там? Фото совсем не похоже? Это всё — красные флажки. Помни, паспорт меняют в 20 и 45 лет, просроченный — всё, привет, недействителен.

Проверяем по базам:

• Суды: загляни на сайты арбитражных дел (kad.arbitr.ru) или ГАС «Правосудие» (sudrf.ru). Если продавец, например, в другом городе, ищи суды по его региону прописки. Есть ли у него судебные дела, связанные с долгами или другими неприятностями?
• ФССП: база судебных приставов (fssp.gov.ru). Там всё про должников. Проверяй и по месту регистрации, и по месту фактического проживания.
• Банкротство: реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Важно проверить не только самого продавца, но и его супругу/супруга, если они есть.

Медицинские справки:

• Попроси справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Даже если продавец молодой и выглядит адекватным, это не помешает. Лучше, если он пройдет полное врачебное освидетельствование.

Ипотека — твой друг:

Знаешь, какой самый простой способ себя обезопасить? Покупать квартиру в ипотеку. Банк сам всё проверит, и если есть сомнения, он просто не одобрит сделку. 

А что с самой квартирой?

Обязательно сам закажи расширенную выписку из ЕГРН. Да, сейчас там ФИО владельца по умолчанию нет, но можно узнать, как долго квартира у текущего собственника. Или попросить его написать заявление в Росреестр, чтобы твои данные им предоставили. Это важно!

Смотри, как продавец получил квартиру:

• Договор ренты: если получил так, убедись, что получатель ренты уже умер. Попроси свидетельство о смерти и проверь его.
• Дарственная: если подарили, выясни, почему. Например, если у пожилого человека есть родственники, а он подарил квартиру чужому — это уже подозрительно.
• Наследство: тоже нужны свидетельство о смерти и информация, как именно получили по наследству. Выясни, нет ли других наследников, которые потом могут заявить права.

Важно: при таких сделках (дар, наследство) лучше договориться с нотариусом, чтобы он заверил соглашение: если вдруг появятся другие наследники, все расходы лягут на продавца.

Если квартира была куплена — кажется, всё проще. Но всё равно попроси договор купли-продажи, акт приема-передачи, акт взаиморасчетов. Это подтвердит, что продавец получил деньги и претензий не имеет.

Перепланировка: проверь техпаспорт. Если была неузаконенная перепланировка, потом может быть геморрой.

На что обратить внимание, чтобы не попасть в беду?

Будь осторожен, если:

• Кто-то из членов семьи отказался от приватизации. Эти люди могут потом претендовать на проживание в квартире.
• Нет согласия супруга/супруги на продажу, если квартира покупалась в браке.
• Продавец отказывается предоставить какие-либо документы. Если ему нечего скрывать, он всё покажет.
• Квартира продается по доверенности. Проверь её по реестру (reestr-dover.ru), свяжись с собственником. А лучше — встреться лично.
• Квартира часто меняла собственников за короткий срок.
• При покупке квартиры с маткапиталом доли детям не выделены. Это прямое нарушение.

Когда суд может забрать квартиру у тебя?

Да, такое бывает. Суд может встать на сторону бывшего собственника, если:

• Договор расторгнут. Например, ты не оплатил квартиру вовремя после подписания акта.
• Сделка признана недействительной. Тут есть нюанс: если ты купил квартиру за деньги (а не получил по дарственной), то забрать её можно, только если докажут, что продавец потерял её не по своей воле. Например, мошенники подделали документы, или продавец был невменяем.

НО! Если ты не смог доказать свою добросовестность, и сделку признали недействительной — квартиру, увы, вернут.

А что если всё же потерял квартиру?

Есть выход! Если у тебя забрали квартиру, а продавца не найти или он не возместил ущерб, ты можешь получить компенсацию от государства. Но это долгий путь: сначала нужно получить решение суда о возврате квартиры, потом попытаться взыскать с продавца, и только если он не заплатил в течение 6 месяцев — подавать иск к России.

Размер компенсации — по кадастровой стоимости, а она обычно ниже рыночной. Так, одной женщине, купившей квартиру за 1,95 млн рублей, государство выплатило 1,7 млн рублей (по кадастровой стоимости). Это, конечно, не вся сумма, но хоть что-то.

Кому полагается компенсация? Только физическим лицам, купившим жилую недвижимость. Апартаменты и нежилые помещения не считаются.