Ипотека: когда квартира ваша, а когда — банка. Разбираемся в подводных камнях

Купил квартиру в ипотеку — значит, она моя, да? Ну, почти. Пока ты не выплатил кредит, квартира — как бы и твоя, но и банк имеет на нее права. Это нормально, так работает ипотека. Но вот что реально бесит — это когда ты не можешь просто так сдать ее в аренду или сделать перепланировку. Давай разбираться, где тут собака зарыта и когда квартира по-настоящему станет твоей.

Твоя квартира или банка?

Сразу скажу: квартира, которую ты взял в ипотеку, — твоя. Вот прям с момента покупки. Это не банк тебе ее дал попользоваться, а ты взял у банка деньги, чтобы ее купить. Так что собственник — ты. Но есть нюанс, который реально влияет на все: квартира находится в залоге у банка. Пока ты не расплатишься полностью, банк как бы страхуется твоей квартирой. Это как если бы ты брал дорогую вещь в ломбарде — она у тебя, но если не выкупишь, ее заберут.

Что можно, а что нельзя делать с квартирой под ипотекой

Вот тут начинается самое интересное. Банк, конечно, не сидит у тебя над душой, но некоторые вещи лучше с ним согласовывать. Иначе могут быть проблемы.

Сдавать или продавать — только через банк?

Сдача в аренду: По идее, ты можешь ее сдавать. Но! Лучше проверить свой договор. В некоторых банках есть прямое указание: сдавать можно, но только если получишь их разрешение. Если такого пункта нет — скорее всего, проблем не будет, но на всякий случай лучше уточнить.

Продажа: Вот это уже сложнее. Просто так выставить на продажу и ждать покупателя не получится. Банк должен дать добро. Есть несколько схем, как это может произойти:

• Покупатель гасит твою ипотеку: Самый простой вариант. Новый человек, который хочет купить твою квартиру, берет и гасит твой остаток долга перед банком. После этого банк снимает обременение, и квартира становится полностью твоей, чтобы ты мог спокойно ее продать.
• Перевод долга: Чуть сложнее. Покупатель берет твою квартиру вместе с твоими долгами. То есть, он будет выплачивать остаток кредита уже за тебя. Такое тоже согласовывается с банком.
• Деньги через ячейку: Еще один вариант — ты продаешь квартиру, а деньги за нее (за вычетом остатка по ипотеке) лежат в банковской ячейке. Это делается, чтобы обезопасить обе стороны: покупатель знает, что деньги не уйдут в никуда, а ты — что получишь свои.

Куда вложить деньги от продажи? Если решишь продать квартиру, а новую покупать не будешь, деньги можно выгодно вложить. Например, на депозиты сейчас хорошие ставки. Обрати внимание на такие варианты, как «Надежный капитал» от Росбанка, «Локо-Вклад» от Локо-Банка или «ДОМа надежно» от ДОМ.РФ.

Регистрация родственников

Хочешь прописать ребенка или супруга? Обычно с этим нет проблем, если это ближайшие родственники. Банк может просто указать это в договоре. А вот если захочешь прописать двоюродного дядю или друга, то лучше все-таки получить согласие банка. Они могут не разрешить, потому что это увеличивает риск.

Перепланировка

Мечтаешь объединить кухню с гостиной или сделать еще одну комнату? Ремонт — это одно, а вот перепланировка — совсем другое. Если хочешь снести стену или что-то такое, что меняет структуру квартиры, — тут нужен официальный документ от банка. И не только от банка! Тебе еще придется согласовывать это с местной администрацией, через МФЦ или как там у вас принято.

Завещание и дарение

Завещание: Можешь спокойно завещать квартиру. Банк в это не лезет, это твое личное дело. 

Дарение: А вот если хочешь подарить квартиру кому-то заранее, тут без согласия банка никак. Это крупная сделка, и банк должен быть в курсе.

Когда можно потерять квартиру?

Самый страшный сценарий — потерять квартиру. Это может произойти, если ты будешь постоянно пропускать платежи по ипотеке. Сначала банк начнет начислять штрафы и присылать уведомления. Если просрочка затянется больше чем на 90 дней, банк может пойти в суд, чтобы забрать квартиру и продать ее. Обычно, конечно, в договоре прописано, когда именно банк решится на такой шаг.

Что делать, если стало тяжело платить? Слушай, если чувствуешь, что не справляешься, не жди, пока все станет совсем плохо. Есть два пути:

1. Ипотечные каникулы или реструктуризация: Свяжись с банком, объясни ситуацию. Возможно, тебе пойдут навстречу и дадут отсрочку или изменят условия кредита.
2. Продай квартиру сам: Если понимаешь, что платить не сможешь совсем, лучше найти покупателя самому и получить согласие банка на продажу. Так ты сможешь закрыть долг, вернуть часть первоначального взноса, а может, даже и заработать.

Если же довести дело до продажи квартиры через суд, то шансов получить свои деньги обратно почти нет. Суды часто продают такое жилье со скидкой, а тебе придется еще и оплачивать все судебные издержки.