Хочешь сдавать квартиру и не волноваться? Вот как это сделать по-умному!

Сдавать квартиру — это, конечно, круто, когда приходит пассивный доход. Но знаешь, иногда кажется, что весь процесс — это минное поле. Можно заработать, а можно потом еще и в ремонт вложиться, да и соседей потом слушать, как они жалуются. Так давай разберемся, как сделать так, чтобы твоя квартира приносила только радость, а не головную боль.

Кто вообще может сдавать квартиру?

Давай сразу по-честному: сдавать квартиру может только ее полноправный хозяин. Ни мама, ни папа, ни даже лучшая подруга, если у них нет специальной нотариальной доверенности. И если квартира общая, то да, нужно согласие всех владельцев. Порой даже банка, если брал ипотеку, нужно спросить, но это только если в договоре такое условие прописано. Лучше все заранее уточнять, чтобы потом никаких сюрпризов.

Ладно, к делу: как подготовить квартиру к сдаче?

Слушай, это не просто так, а целый квест. Чтобы потом не было мучительно больно за бесцельно потраченное время и деньги.

• Ремонт — твой лучший друг. Даже косметический ремонт может поднять стоимость аренды. Кто ж не хочет жить в свежей квартире, верно?
• Два замка — спокойствие двоих. Поставь второй замок. Ключи от первого — только у тебя, от второго — отдаешь жильцам. Если что, второй замок всегда можно переустановить. При этом помни: ты не имеешь права ограничивать доступ арендатора к его вещам.
• Прощай, хлам! Избавься от всего, что осталось от прошлых жильцов. Личные вещи — это не то, что нужно новым квартирантам. Выброси, увези, запри в отдельной комнате. Если в договоре есть мебель, неплохо бы и технику первой необходимости, и посуду предоставить.
• Фото — твоя защита. Сделай фото квартиры прямо перед тем, как передать ее. Если вдруг жильцы окажутся недобросовестными, эти фотки — твоя главная улика в суде.
• Страховка — не роскошь, а необходимость. Застрахуй квартиру и свою ответственность перед соседями. Главное — в договоре указать, что квартира сдается в аренду. Иначе, если что случится, страховка может просто не сработать.

А как же налоги?

Если ты сдаешь квартиру официально, то, конечно, платишь налог. Но знаешь, если твой доход не больше 2,4 млн рублей в год, то ИП открывать не обязательно. Просто скачай приложение «Мой налог», зарегистрируйся как самозанятый и плати налоги каждый месяц. Удобно же!

А кто там жить-то будет?

Это, наверное, самое важное. Проверяй своих будущих жильцов! Посмотри их в соцсетях, проверь базы данных судебных приставов на предмет долгов, реестр банкротов. Так ты сможешь понять, насколько человек платежеспособный и вообще, стоит ли ему доверять твою квартиру.

Договор — всему голова!

Итак, ты выбрал арендатора. Теперь — договор. Можешь сам написать, а можешь и юриста нанять, но чтобы все было по закону. Что там должно быть:

• Деньги и платежи: Когда, как и сколько платить за аренду и коммуналку.
• Запреты: Курение, животные, шум — все, что ты не хочешь видеть в своей квартире, прописывай четко.
• Твои визиты: Когда и на каких условиях ты можешь прийти в гости.
• Расторжение: Как и когда можно расторгнуть договор.
• Залог: Сколько, за что и как возвращается.
• Акт приема-передачи: Обязательно! Опиши все, что есть в квартире, вплоть до лампочки, которая не горит. Сделай фото и видео, пусть арендатор все подпишет. Это твой щит и меч в случае чего.

Знаешь, что самое важное? Это максимально подробно описать состояние квартиры и всей мебели. Фото и видео — тоже твой лучший друг. Пусть арендатор видит, что он берет, и подписывает акт. Так потом не будет вопросов, кто разбил вазу или порвал диван.

Копии документов — твой сейф

Обязательно возьми копию паспорта арендатора. Это пригодится, если придется идти в суд. Там укажешь и ФИО, и паспортные данные, и адрес.

Депозит — страховка от форс-мажора

Без депозита сейчас никуда. Это такая сумма, которую арендатор оставляет тебе на всякий случай. Если все хорошо — вернешь. Если накосячил — из депозита покроешь ремонт. Все условия, конечно, прописывай в договоре.

Страховка квартиры: стоит ли?

Стоит! И не только квартиры, но и твоей ответственности перед соседями. Если вдруг арендаторы устроят потоп или пожар, страховка покроет ущерб. Но помни, если сдаешь надолго, предупреди страховую, иначе могут отказать в выплате.

Что можно застраховать? Да практически всё: конструктив, отделку, технику, мебель. От чего? От пожара, залива, вандализма. Даже от короткого замыкания.

Как оформить страховку?

Есть два пути: экспресс-страховка (быстро, но базово, за 500-1000 рублей, выплата до 200 тысяч) и классическая (с осмотром, индивидуальными условиями, но дороже и дольше). Выбирай, что тебе ближе.

А что не является страховым случаем?

Естественный износ, ошибки в проектировании, если окно было открыто и туда попал дождь, умышленный вред — это все не покрывается страховкой. Так что аккуратнее!

Итог? Сдать квартиру — это не магия. Просто подготовься, выбери правильных людей, оформи все по уму, и тогда твоя квартира будет приносить тебе только доход!