Эскроу-счет

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором деньги покупателя "замораживаются" (депонируются) и хранятся до тех пор, пока продавец не выполнит все свои обязательства по сделке. Это обеспечивает безопасность обеих сторон.

Эскроу-счет – это особый вид банковского счета, открываемый в уполномоченном банке (эскроу-агенте), предназначенный для депонирования денежных средств депонентом (например, покупателем) в пользу бенефициара (например, продавца) по договору, с условием их передачи бенефициару только после наступления определенных обстоятельств, предусмотренных договором эскроу, подтверждающих выполнение бенефициаром своих обязательств. Данный механизм обеспечивает защиту интересов обеих сторон сделки.

Представь, что ты хочешь купить у друга очень крутую игрушку, но боишься, что он возьмет деньги и не отдаст игрушку. А твой друг боится, что ты возьмешь игрушку и не заплатишь. Тогда вы договариваетесь с мамой, что ты отдаешь деньги ей, а она держит их у себя до тех пор, пока друг не принесет тебе игрушку. Как только игрушка у тебя, мама отдает деньги другу. Мама в этой ситуации – это как "эскроу-счет" – она честный хранитель денег, пока все условия не выполнены.

Помните, как раньше, при крупной сделке или обмене, люди иногда просили надежного знакомого или нотариуса подержать деньги, пока товар не будет доставлен или пока документы не будут оформлены? Эскроу-счет – это то же самое, только вместо знакомого выступает банк. Покупатель кладет деньги на этот счет, и они там "замораживаются". Продавец получает эти деньги только тогда, когда он выполнит все свои обещания, например, когда построит дом и передаст в нем квартиру. Это гарантия и для покупателя, что его деньги не пропадут зря, и для продавца, что деньги есть и он их получит, как только выполнит свою часть работы.

Примеры применения эскроу-счета:

• Долевое строительство (ДДУ): Наиболее распространенный пример в РФ. Покупатель квартиры в строящемся доме (дольщик) вносит деньги на эскроу-счет. Застройщик получает эти деньги только после того, как дом построен, введен в эксплуатацию, и квартира передана дольщику.
• Сделки купли-продажи недвижимости: Используется при покупке вторичного жилья или земельных участков, когда деньги депонируются до момента государственной регистрации перехода права собственности.
• Сделки слияний и поглощений (M&A): Часть суммы сделки может быть задепонирована на эскроу-счете до выполнения определенных условий, например, урегулирования претензий или устранения юридических рисков.
• Крупные международные сделки: Для обеспечения безопасности расчетов между сторонами из разных юрисдикций.

В Российской Федерации эскроу-счет регулируется:

• Гражданский кодекс РФ (глава 45.1 "Эскроу-счет", статьи 860.7 - 860.10) – введены Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ, детально регулируют порядок открытия, ведения и закрытия эскроу-счета, права и обязанности сторон.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." – с 1 июля 2019 года обязал застройщиков использовать эскроу-счета при привлечении средств дольщиков (за некоторыми исключениями), существенно повысив защиту прав покупателей недвижимости.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" – косвенно связан, так как регистрация прав на недвижимость часто является одним из условий для раскрытия эскроу-счета.
• Законодательство о банках и банковской деятельности, а также нормативные акты Банка России – регулируют деятельность уполномоченных банков как эскроу-агентов.

Частые ошибки и заблуждения:

• Деньги на эскроу-счете застрахованы АСВ на полную сумму: До 2019 года страховка АСВ на эскроу-счета не распространялась. Сейчас для эскроу-счетов, открытых для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, действует специальный порядок страхования вкладов до 10 млн рублей. Для других типов сделок (например, купли-продажи вторичной недвижимости) страховка АСВ на эскроу-счета, как правило, не распространяется.
• Можно свободно управлять деньгами на эскроу-счете: Деньги на эскроу-счете "заморожены" и не могут быть сняты или использованы ни покупателем, ни продавцом до выполнения всех условий сделки, прописанных в договоре эскроу.
• Эскроу-счет – это просто обычный вклад под проценты: Эскроу-счет не является процентным вкладом, и на депонированные средства проценты, как правило, не начисляются. Его основная функция – обеспечение безопасности сделки, а не приумножение средств.

Аккредитив: Банковский инструмент, при котором банк обязуется произвести платеж при представлении документов, подтверждающих выполнение условий сделки. Аккредитив – это обязательство банка, эскроу-счет – это счет, на котором уже лежат деньги. Эскроу-счет зачастую проще и дешевле в использовании для частных лиц, особенно в сделках с недвижимостью.

Банковская ячейка: Представляет собой сейф в банке для физического хранения наличных денег, документов или ценностей. Эскроу-счет – это безналичные денежные средства, которые банк контролирует и выдает по заранее оговоренным условиям, обеспечивая юридическую чистоту сделки.

Депозит (вклад): Деньги на депозите принадлежат вкладчику, приносят проценты и могут быть свободно использованы по окончании срока вклада (или ранее с потерей процентов). Деньги на эскроу-счете временно "заморожены" и не приносят процентов, а их судьба зависит от выполнения условий третьей стороной.

Важные советы:

• Внимательно изучайте договор эскроу: Убедитесь, что условия раскрытия счета, сроки и ответственность сторон прописаны четко и однозначно.
• Выбирайте надежный банк-эскроу-агент: Поскольку банк является гарантом безопасности средств, его надежность крайне важна.
• Помните об условиях страхования: Уточните, распространяется ли на ваш конкретный эскроу-счет система страхования вкладов АСВ и каковы лимиты страхового возмещения.
• Следите за выполнением условий: Будьте в курсе прогресса по сделке, выполнение которой является условием для раскрытия эскроу-счета.

Концепция эскроу (от фр. "escroue" – свиток, документ) имеет давние корни в англо-саксонском праве, когда некое третье лицо (escrow agent) выступало хранителем предмета спора или сделки до выполнения определенных условий. В современной финансовой практике, особенно в сфере недвижимости, эскроу-счета получили широкое распространение на Западе как инструмент обеспечения безопасности сделок. В российское законодательство понятие эскроу-счета было введено в 2014 году с изменениями в Гражданский кодекс РФ, а обязательное применение для долевого строительства – с 1 июля 2019 года, что стало важным шагом для повышения защиты прав дольщиков.