Закладная по ипотеке

Закладная по ипотеке – это специальный документ, который банк оформляет, когда выдает вам ипотечный кредит под залог недвижимости. Это ценная бумага, которая подтверждает, что банк имеет право на вашу заложенную квартиру, если вы не вернете долг. Банк может продать эту закладную другому банку или инвестору.

Закладная по ипотеке – это именная эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также права залога на недвижимое имущество, обремененное ипотекой. Закладная может быть документарной или электронной. Порядок выдачи, обращения и погашения закладных регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Наличие закладной значительно упрощает оборот прав на ипотечные кредиты на вторичном рынке, позволяя банкам рефинансировать свои портфели без перезаключения кредитных договоров с заемщиками. Передача прав по закладной осуществляется путем ее вручения новому владельцу (для документарной) или внесения соответствующей записи в реестр владельцев закладных (для электронной).

Представь, что ты взял у друга очень дорогую игрушку и пообещал вернуть. А друг, чтобы быть уверенным, что ты вернешь, попросил написать на особой "волшебной бумажке": "Я имею право на эту игрушку, если (твое имя) не вернет мне долг". Эту бумажку он может показать другому другу, и тот тоже будет знать, что игрушка "занята". Вот эта "волшебная бумажка" – это и есть "закладная".

Когда вы берете ипотеку на квартиру, банк может оформить не только кредитный договор и договор ипотеки, но и еще один важный документ – "закладную". Это как ценная бумага. В ней записано, что банк имеет право на вашу квартиру, пока вы не выплатите всю ипотеку. Эта "закладная" нужна банку, чтобы он мог потом легко продать ваш долг (право на вашу квартиру) другому банку или инвестору, не спрашивая у вас разрешения. Для вас это почти ничего не меняет, вы так же платите кредит. Но когда вы полностью выплатите ипотеку, банк должен будет вернуть вам эту закладную или погасить ее в электронном виде, а вы должны будете снять обременение с квартиры.

Примеры:

• Банк выдает ипотечный кредит и одновременно оформляет документарную закладную, которую хранит у себя.
• Банк продает свой портфель ипотечных кредитов другому финансовому учреждению, передавая ему закладные по этим кредитам.
• Инвестор покупает электронную закладную через биржу, становясь новым владельцем прав требования по ипотечному кредиту.
• Заемщик, полностью погасивший ипотеку, обращается в банк для получения закладной и снятия обременения с недвижимости.

Закладная регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статьи 13-17). Закладная составляется залогодателем (или залогодержателем и залогодателем) и выдается первоначальному залогодержателю. Она подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Передача прав по закладной (ее оборот) происходит путем ее вручения (для документарной) или внесением записи в реестр владельцев закладных (для электронной). При полном погашении долга, закладная погашается и передается залогодателю, что является основанием для снятия обременения с недвижимости в Росреестре. С 1 июля 2018 года оформляются только электронные закладные, хотя ранее выданные документарные закладные продолжают действовать.

Частые ошибки и заблуждения: не получать закладную после полного погашения кредита или не проконтролировать ее электронное погашение. Без этого нельзя снять обременение с квартиры. Другая ошибка – считать, что закладная – это и есть кредитный договор. Это разные документы. Заблуждение – думать, что наличие закладной означает, что банк может в любой момент забрать квартиру без суда. Только после существенной просрочки и по решению суда (или внесудебной реализации, если это предусмотрено).

Схожа с векселем или облигацией как ценная бумага, удостоверяющая право требования. Отличается от договора ипотеки, который является самим соглашением о залоге, в то время как закладная – это ценная бумага, подтверждающая права по этому залогу. Тесно связана с ипотечным кредитом.

Советы: уточните у банка, оформляет ли он закладную по вашему ипотечному кредиту (сейчас это чаще всего электронные закладные). После полного погашения ипотеки обязательно проконтролируйте погашение электронной закладной и снятие обременения с вашей недвижимости в Росреестре. Сохраните все документы о погашении кредита, даже если закладная электронная.

Институт закладной известен в зарубежных правовых системах давно (например, mortgage bond). В России закладная как инструмент появилась с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в 1998 году. Введение электронных закладных в 2018 году стало важным шагом в цифровизации ипотечного рынка, упростив их оборот и снизив риски утраты.