Титульное страхование

Титульное страхование – это вид страховки, которая защищает нового владельца недвижимости (например, квартиры или дома) от потери права собственности на нее. Это может произойти, если после покупки всплывут какие-то юридические проблемы с прошлыми владельцами или сделками, и суд решит, что вы не настоящий владелец.

Титульное страхование (страхование риска утраты или ограничения права собственности) – это вид имущественного страхования, объектом которого являются имущественные интересы страхователя (нового собственника недвижимости или кредитора), связанные с риском утраты (прекращения) или ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество, возникшего по не зависящим от него причинам. Страховым случаем является признание судом сделки по приобретению недвижимости недействительной по основаниям, возникшим до заключения договора страхования. Причины могут быть разнообразны: нарушение прав наследников, несовершеннолетних, недееспособных лиц, фальсификация документов, неуплата налогов предыдущими владельцами и т.д. Выгодоприобретателем по договору является либо сам собственник, либо банк-кредитор (при ипотеке). Титульное страхование не является обязательным по Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", но часто является требованием банков при выдаче ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья. Регулируется главой 48 Гражданского кодекса РФ "Страхование" и Законом РФ от 27.11.1992 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

Представь, что ты купил очень красивый домик для игрушек, и тебе дали "бумажку" о том, что это твой домик. Но потом оказалось, что кто-то другой тоже говорит, что это его домик, потому что раньше была какая-то несправедливость. Тогда есть специальный "защитник" (страховая компания), который вернет тебе деньги за домик, если окажется, что он на самом деле не твой. Этот "защитник" – это "титульное страхование".

"Титульное страхование" – это очень важная страховка, которую стоит оформить, особенно если вы покупаете квартиру на "вторичном" рынке (не в новостройке), да еще и в ипотеку. Эта страховка защищает вас от ситуации, когда после покупки квартиры выяснится, что у нее были какие-то проблемы с прошлыми владельцами, и суд решит, что сделка была недействительной. Например, если окажется, что наследники не знали о продаже, или кто-то из прошлых владельцев был недееспособен. В таком случае вы можете потерять право на квартиру, но страховая компания выплатит вам деньги, которые вы заплатили за квартиру. Банки часто требуют эту страховку при ипотеке, потому что это защищает их залог.

Примеры:

• При покупке квартиры на вторичном рынке заемщик оформляет титульное страхование по требованию банка.
• Через два года после покупки квартиры суд признает сделку недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетнего ребенка при предыдущей продаже. Страховая компания по титульному страхованию возмещает новому собственнику (и/или банку) убытки.
• Покупатель квартиры, у которой было несколько владельцев за короткий срок, решает оформить титульное страхование для дополнительной защиты.

Титульное страхование не является обязательным видом страхования в соответствии с федеральным законодательством РФ, в отличие от страхования предмета залога при ипотеке. Однако, в силу Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статья 31), залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения, а также иные риски, если это предусмотрено договором об ипотеке. Банки-кредиторы, исходя из своих рисковых политик, часто включают требование титульного страхования в условия ипотечного договора, особенно при покупке жилья на вторичном рынке, так как это защищает их имущественные интересы в случае утраты права собственности заемщиком на предмет залога.
Титульное страхование регулируется главой 48 Гражданского кодекса РФ "Страхование" и Законом РФ от 27.11.1992 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации". Договор страхования должен четко определять страховые риски (обычно это утрата или ограничение права собственности вследствие признания сделки недействительной), страховую сумму, срок действия полиса (обычно 3 года, совпадающий со сроком исковой давности по оспариванию сделок) и порядок выплат.

Частые ошибки и заблуждения: отказываться от титульного страхования, если оно не обязательно по закону. Если вы покупаете вторичное жилье, это очень важная защита. Другая ошибка – путать титульное страхование со страхованием квартиры от пожара или затопления. Это разные виды страховки. Заблуждение – считать, что если продавец предоставил все документы, то проблем с "чистотой" сделки не будет. Проблемы могут всплыть из-за действий предыдущих владельцев, которые вы не могли проверить.

Схож с страхованием имущества, но объектом является не физический ущерб, а юридические риски потери собственности. Отличается от страхования жизни и здоровья заемщика (которое тоже часто требуется при ипотеке). Тесно связан с ипотекой, сделками с недвижимостью и юридической чистотой объекта.

Советы: если вы покупаете жилье на вторичном рынке, особенно если у квартиры была длинная история смены владельцев или подозрительно низкая цена, серьезно рассмотрите возможность оформления титульного страхования, даже если банк его не требует. Внимательно изучите договор титульного страхования: какие риски покрываются, на какой срок, и какова страховая сумма. Обычно срок страхования составляет 3 года – это срок исковой давности по оспариванию сделок. Помните, что эта страховка – ваша юридическая защита в случае потери права собственности, а не защита от физического ущерба квартире.

Титульное страхование получило широкое распространение в США в конце XIX – начале XX века как ответ на сложности с проверкой юридической чистоты сделок с недвижимостью. В России оно стало развиваться в 2000-х годах с формированием рынка ипотечного кредитования и ростом числа сделок с недвижимостью, особенно на вторичном рынке.