Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это получение нового ипотечного кредита, обычно в другом банке, чтобы полностью погасить старую ипотеку. Это делают, чтобы получить более выгодные условия: например, снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита.

Рефинансирование ипотеки (перекредитование) – это процедура получения нового ипотечного кредита (как правило, в другом кредиторе или в том же, но по другим программам) с целью полного или частичного погашения ранее выданного ипотечного кредита. Основными целями рефинансирования являются: снижение процентной ставки по кредиту, уменьшение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования, сокращение общего срока кредита за счет сохранения или увеличения платежа, изменение валюты кредита, объединение нескольких кредитов в один. Рефинансирование ипотеки сопряжено с определенными расходами (оценка недвижимости, страхование, госпошлины). Процесс регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" и Гражданским кодексом РФ, поскольку фактически заключается новый кредитный договор и договор залога. Кредитор тщательно оценивает кредитоспособность заемщика, аналогично первичному кредитованию.

Представь, что ты взял у друга конфетки, но он попросил за них слишком много своих игрушек. Тогда ты идешь к другому другу, который дает тебе конфетки за меньшее количество игрушек. Ты берешь эти новые конфетки, отдаешь их первому другу, а второму отдаешь свои игрушки по более выгодным правилам. Вот так "меняют" долг за дом на более выгодный.

"Рефинансирование ипотеки" – это когда вы уже платите ипотеку, но видите, что в других банках или даже в вашем банке появились кредиты с более низким процентом. Тогда вы берете новый кредит (это и есть рефинансирование), чтобы полностью закрыть старую ипотеку. Это делается для того, чтобы уменьшить ваш ежемесячный платеж или сократить срок, на который вы брали кредит, и в итоге меньше переплатить банку. Процесс похож на получение новой ипотеки: нужно собрать документы, оценить квартиру, пройти проверку. И, конечно, будут некоторые расходы на оформление. Но если разница в ставках существенная, это может быть очень выгодно. Всегда считайте общую экономию с учетом всех затрат на рефинансирование.

Примеры:

• Заемщик взял ипотеку под 12% годовых, а через год ставки на рынке упали до 8%. Он рефинансирует кредит, чтобы снизить переплату.
• Семья хочет уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, и они рефинансируют кредит, увеличив его срок.
• Клиент хочет объединить ипотечный кредит и несколько потребительских в один, более крупный ипотечный кредит с единым платежом.

Рефинансирование ипотеки регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (так как предмет залога меняет залогодержателя или условия залога) и Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Фактически это заключение нового кредитного договора и нового договора ипотеки (или соглашения об изменении залогодержателя). При рефинансировании старый залог прекращается, и регистрируется новый залог в пользу нового кредитора. Это влечет за собой государственную регистрацию прекращения ипотеки в пользу старого банка и возникновение ипотеки в пользу нового банка в Росреестре. Все расходы, связанные с этой процедурой (госпошлины, оценка, страхование), ложатся на заемщика. Важно учитывать, что банк, выдающий новый кредит, проводит полную оценку кредитоспособности заемщика.

Частые ошибки и заблуждения: не учитывать расходы на рефинансирование. Оценка, страховка, госпошлины могут съесть всю выгоду. Другая ошибка – иметь просрочки по текущей ипотеке. Большинство банков отказывают в рефинансировании таким заемщикам. Заблуждение – считать, что рефинансирование доступно всем и всегда. Банки предъявляют строгие требования к заемщику и объекту недвижимости.

Отличается от реструктуризации кредита (изменение условий текущего кредита в том же банке). Схож с перекредитованием. Тесно связан с процентной ставкой, кредитной историей и расходами на оформление ипотеки.

Советы: перед принятием решения о рефинансировании, тщательно рассчитайте общую экономию с учетом всех сопутствующих расходов (оценка, страховка, комиссии, госпошлины). Убедитесь, что ваша кредитная история безупречна, иначе шансы на одобрение будут низкими. Сравните предложения разных банков и выберите самое выгодное с точки зрения не только ставки, но и общих затрат. Помните, что рефинансирование имеет смысл, если разница в процентных ставках составляет не менее 1-2 процентных пункта.

Рефинансирование ипотеки стало активно развиваться в России после 2008 года, когда ставки по ипотечным кредитам начали колебаться, а заемщики стали искать возможности для улучшения условий. Снижение ключевой ставки Банка России в последние годы значительно стимулировало развитие этого сегмента.