Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости

Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости – это покупка квартиры или другого объекта недвижимости, который уже находится в залоге у банка (например, предыдущий владелец не выплатил ипотеку). Это возможно, но требует особого внимания и соблюдения определенных правил.

Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости – это покупка объекта недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка), который на момент сделки уже обременен залогом по ранее выданному кредиту (ипотеке). Такая сделка возможна и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Гражданским кодексом РФ. Покупатель может приобрести такое имущество с сохранением обременения (то есть принять на себя обязательства по выплате ипотеки предыдущего собственника – такая практика крайне редка в РФ), либо (что гораздо чаще) обременение должно быть снято в момент сделки. Для безопасной сделки по приобретению обремененной ипотекой недвижимости необходимо: получить согласие банка-залогодержателя на продажу, обеспечить одновременность погашения старого кредита и регистрации перехода права собственности, а также снятия старого обременения и, при необходимости, регистрации нового обременения в пользу банка покупателя. Это сложная сделка, требующая тщательной юридической проверки и взаимодействия с обоими банками.

Представь, что ты хочешь купить игрушку, но на ней висит "запретный" знак, потому что она еще не полностью оплачена предыдущим хозяином. Ты можешь купить ее, но нужно договориться со старым хозяином и магазином, чтобы снять "запретный" знак, а потом, если тебе самому нужны деньги, магазин поставит новый "запретный" знак для тебя. Это непросто, но возможно.

Иногда бывает, что продается квартира, которая еще находится в ипотеке у банка. То есть, продавец еще не выплатил за нее кредит. Такую квартиру можно купить, но это более сложная сделка. Есть два основных варианта: либо вы, как покупатель, берете на себя ипотеку продавца (что крайне редко бывает на практике), либо, что чаще, продавец гасит свою ипотеку за счет ваших денег или своих средств прямо в день сделки, и обременение с квартиры снимается. Самое главное – убедиться, что обременение будет снято с квартиры до того, как она перейдет к вам, или в момент передачи денег. Это требует очень аккуратного подхода, участия обоих банков (вашего и банка продавца) и хорошего юриста. Иначе вы рискуете купить квартиру с чужим долгом.

Примеры:

• Покупатель хочет приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке. Продавец и покупатель договариваются о схеме, при которой деньги покупателя используются для погашения ипотеки продавца в момент сделки.
• Банк, выдавший ипотеку покупателю, взаимодействует с банком продавца для координации процесса снятия старого и регистрации нового обременения.
• В редких случаях покупатель берет на себя долг продавца по ипотеке, если банк одобряет такую "передачу" кредита.

Процедура приобретения залоговой недвижимости регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статьи 37, 38 "Переход прав на заложенное имущество к другому лицу") и Гражданским кодексом РФ (статьи 353 "Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу"). При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу (при его продаже) залог сохраняется. Правопреемник залогодателя (новый собственник) становится на место залогодателя. Однако на практике чаще всего используется схема, при которой ипотека продавца гасится в момент сделки за счет средств покупателя или собственных средств продавца, и обременение снимается. Государственная регистрация перехода права собственности и снятия/регистрации ипотеки осуществляется Росреестром в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Частые ошибки и заблуждения: пытаться провести такую сделку без участия банка-залогодержателя. Это невозможно и крайне опасно. Другая ошибка – не проверять наличие обременений до сделки. Всегда запрашивайте свежую выписку из ЕГРН. Заблуждение – думать, что достаточно просто отдать деньги продавцу, а он сам "разберется" с банком. Деньги зачисляются на специальный счет для погашения долга, и это контролируется банками.

Отличается от покупки "чистой" недвижимости (без обременений). Схож с продажей залогового имущества банками, но здесь инициатива от продавца. Тесно связан с ипотекой, залогом и переходом права собственности.

Советы: если вы планируете приобрести залоговую недвижимость, обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом и представителями вашего банка. Убедитесь, что все операции по погашению старой ипотеки и снятию обременения будут проведены в присутствии и под контролем всех сторон, в идеале – через аккредитив или безопасный расчет. Не подписывайте документы и не передавайте деньги, пока не убедитесь, что все обременения будут сняты с квартиры в момент регистрации перехода права собственности.

Покупка недвижимости, находящейся в залоге, стала более распространенной с развитием ипотечного рынка в России в 2000-х годах. Методики проведения таких сделок были разработаны банками и юристами для обеспечения безопасности всех сторон.