Погашение ипотечного кредита за счет залога

Погашение ипотечного кредита за счет залога – это ситуация, когда заемщик не может платить по ипотеке, и банк вынужден забрать квартиру, которая находится у него в залоге, продать ее и за счет вырученных денег погасить долг.

Погашение ипотечного кредита за счет залога (обращение взыскания на предмет ипотеки) – это процедура реализации заложенного недвижимого имущества (квартиры, дома), осуществляемая залогодержателем (банком) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем (заемщиком) своих обязательств по ипотечному кредиту. Данная процедура является крайней мерой обеспечения возврата долга и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Обращение взыскания может происходить по решению суда или, в определенных случаях, во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем (закладной). Вырученные от продажи залога средства направляются на погашение основного долга, процентов, неустоек и судебных издержек. Если средств от продажи не хватает для погашения всей суммы долга, заемщик обязан доплатить оставшуюся сумму; если средств больше – остаток возвращается заемщику.

Представь, что ты взял очень дорогую игрушку у друга в долг, и пообещал ему возвращать по одной монетке каждый день. Но потом у тебя закончились монетки, и ты не можешь платить. Тогда друг говорит: "Раз ты не можешь платить, я заберу свою игрушку, продам ее, и так получу свои монетки назад". Вот это "забрать игрушку и продать" – это и есть "погашение за счет залога".

Если вы взяли ипотеку, а потом по каким-то причинам (например, потеряли работу, сильно заболели) не можете платить ежемесячные взносы, и ситуация становится совсем безвыходной, банк вправе забрать у вас квартиру, которая является его залогом. Банк продаст эту квартиру (чаще всего через торги) и из вырученных денег погасит ваш долг – и сам кредит, и проценты, и штрафы. Если после продажи квартиры денег хватит на все, и еще останется, то остаток вернут вам. А если не хватит, то вы все равно будете должны банку разницу. Это крайняя мера, до которой банки стараются не доводить, и они всегда готовы идти навстречу, если вы сами проявляете инициативу и сообщаете о проблемах.

Примеры:

• Заемщик потерял работу и не смог выплачивать ипотеку в течение полугода, после чего банк инициировал процедуру взыскания на заложенную квартиру.
• Квартира была продана на торгах, вырученных средств хватило на погашение ипотеки, и остаток был возвращен бывшему заемщику.
• Банк и заемщик договорились о добровольной реализации залога для погашения долга, чтобы избежать судебных издержек.

Порядок обращения взыскания на предмет ипотеки (залог) и его реализация регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Глава IX "Обращение взыскания на заложенное имущество") и Гражданским кодексом РФ (статьи 348-350 ГК РФ). Взыскание может быть обращено по решению суда (основной порядок) или во внесудебном порядке (если это предусмотрено договором ипотеки или закладной, за исключением случаев, когда квартира является единственным жильем заемщика или если заемщик не согласен). Продажа заложенного имущества осуществляется, как правило, путем публичных торгов. Если сумма, полученная от реализации, недостаточна для полного покрытия требований залогодержателя, он вправе получить недостающую сумму из другого имущества должника.

Частые ошибки и заблуждения: скрываться от банка, когда возникают проблемы с платежами. Это только усугубит ситуацию и приведет к более жестким мерам. Другая ошибка – думать, что банк "простит" долг, если просто перестать платить. Нет, банк будет добиваться возврата средств всеми законными способами. Заблуждение – считать, что после изъятия залога все долги автоматически списываются. Если вырученных средств не хватит, долг останется, и банк будет его взыскивать дальше.

Схож с реализацией залогового имущества в целом (например, автомобиля по автокредиту). Отличается от реструктуризации или рефинансирования, которые являются способами избежать обращения взыскания. Тесно связан с дефолтом по кредиту и судебным взысканием.

Советы: если у вас возникли трудности с выплатой ипотеки, немедленно свяжитесь с банком. Банки заинтересованы в решении проблемы и часто предлагают реструктуризацию или кредитные каникулы. Не дожидайтесь, пока банк подаст в суд. Попробуйте договориться о добровольной продаже квартиры по рыночной цене, если вы понимаете, что не сможете платить. Изучите свои права и обязанности как залогодателя, чтобы понимать возможные последствия.

Принцип залога как обеспечения долга известен с древних времен. В современном ипотечном кредитовании возможность обращения взыскания на заложенное имущество является фундаментальным элементом, обеспечивающим надежность ипотечных займов для кредиторов. В России эти нормы были детально проработаны и закреплены в Федеральном законе "Об ипотеке" 1998 года.