Первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости квартиры, которую вы платите сразу из своих денег, когда берете ипотечный кредит. Остальную сумму вам дает банк в долг.

Первоначальный взнос по ипотеке – это сумма денежных средств, вносимая заемщиком из собственных источников при приобретении объекта недвижимости с использованием ипотечного кредита. Данная сумма составляет определенный процент от рыночной или оценочной стоимости приобретаемого жилья и является обязательным условием большинства ипотечных программ в РФ. Цель первоначального взноса – снижение кредитного риска для банка (поскольку заемщик инвестирует собственные средства) и демонстрация финансовой состоятельности заемщика. Минимальный размер первоначального взноса регулируется как требованиями Банка России (например, по макропруденциальным надбавкам), так и внутренней политикой конкретного банка. В некоторых случаях возможно использование государственных субсидий, материнского капитала или других форм государственной поддержки для формирования первоначального взноса.

Представь, что ты очень хочешь купить большую дорогую игрушку, но у тебя не хватает всех денег. Тогда ты отдаешь продавцу те деньги, что у тебя уже есть, а остальное тебе дают в долг, но ты должен будешь их потом вернуть. Вот те деньги, что ты отдал сразу, – это "первоначальный взнос".

Когда вы хотите купить квартиру в ипотеку, то есть в кредит у банка, вам нужно будет заплатить часть ее стоимости сразу из своих накоплений. Это и есть "первоначальный взнос". Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, а банк просит заплатить 20%, это будет 1 миллион. Этот миллион вы вносите сами, а остальные 4 миллиона дает банк в долг. Первоначальный взнос важен, потому что он показывает банку, что у вас есть свои деньги, и вы серьезно настроены платить по кредиту. Чем больше вы внесете сразу, тем меньше будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Примеры:

• Семья имеет 1,5 миллиона рублей накоплений и использует их в качестве первоначального взноса за квартиру стоимостью 7,5 миллионов рублей, что составляет 20%.
• Банк предлагает ипотеку с первоначальным взносом от 15%, и клиент собирает нужную сумму для одобрения кредита.
• Молодая семья использует материнский капитал для частичного или полного покрытия первоначального взноса по ипотеке.

Требования к первоначальному взносу по ипотеке устанавливаются банками в рамках их кредитной политики, но регулируются и контролируются Банком России. Банк России вводит различные макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от размера первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заемщика. Это делается для снижения системных рисков в финансовой системе и предотвращения "пузырей" на рынке недвижимости. Например, кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20-30%) для банка менее выгодны из-за повышенных требований к капиталу. Использование материнского капитала для первоначального взноса регулируется Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Частые ошибки и заблуждения: пытаться взять потребительский кредит для первоначального взноса. Большинство банков это не одобряют, и это значительно увеличивает финансовую нагрузку. Другая ошибка – не учитывать дополнительные расходы (страховка, оценка, комиссия за оформление) помимо первоначального взноса. Заблуждение – считать, что первоначальный взнос не важен. Он напрямую влияет на размер ежемесячного платежа и общую переплату по кредиту.

Отличается от задатка или аванса, которые являются частью стоимости, но не привязаны напрямую к условиям кредита. Схож с собственными средствами при покупке любого дорогостоящего имущества. Тесно связан с ипотечным кредитом и полной стоимостью кредита.

Советы: старайтесь накопить максимально возможный первоначальный взнос – это снизит ваш ежемесячный платеж, общую переплату и повысит шансы на одобрение ипотеки. Учитывайте, что помимо первоначального взноса, будут и другие расходы на оформление ипотеки (страховки, оценка, госпошлины). Если у вас есть возможность использовать материнский капитал, изучите условия его применения для первоначального взноса.

Институт первоначального взноса в ипотечном кредитовании существует практически с момента появления ипотеки как таковой. Это базовый элемент риск-менеджмента банка. В России обязательность первоначального взноса утвердилась с развитием современного ипотечного рынка в 2000-х годах, после чего Банк России начал активно использовать его размер как инструмент регулирования рисков в системе.