Перепланировка ипотечной квартиры

Перепланировка ипотечной квартиры – это любые изменения в планировке квартиры, которая находится в залоге у банка по ипотеке. Такие изменения требуют обязательного согласования как с банком, так и с государственными органами, потому что квартира – это залог банка, и ее характеристики не должны ухудшаться.

Перепланировка ипотечной квартиры – это изменение конфигурации жилого помещения, находящегося в залоге по договору ипотеки, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с законодательством РФ, любое изменение в залоговом имуществе (квартире), затрагивающее ее существенные характеристики, должно быть согласовано с залогодержателем (банком). Это обусловлено тем, что банк в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредиту может реализовать предмет залога, и любые неузаконенные изменения могут снизить его рыночную стоимость или усложнить процесс реализации. Помимо согласия банка, перепланировка должна быть согласована с соответствующими государственными органами (жилищной инспекцией) и оформлена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и других нормативных актов.

Представь, что у тебя есть домик для игрушек, который тебе дал друг взаймы. И ты хочешь передвинуть стенки или сделать новую комнату внутри домика. Но это ведь не твой домик до конца, он принадлежит другу, пока ты не отдашь ему долг. Поэтому ты должен спросить у друга разрешения: "Можно я переделаю домик?". Вот так же взрослые должны спрашивать у банка, когда хотят переделать квартиру, которая в ипотеке.

Если вы взяли квартиру в ипотеку, то есть она находится в залоге у банка, и вы захотели сделать в ней перепланировку – например, объединить кухню с гостиной, или снести стену, или построить новую – вам обязательно нужно получить разрешение. Сначала нужно спросить разрешение у банка, потому что квартира – это их залог, и они должны быть уверены, что ваши изменения не ухудшат ее стоимость или безопасность. А потом, после согласия банка, нужно получить разрешение в жилищной инспекции, чтобы все было по закону. Если сделать перепланировку без разрешения, то могут быть большие проблемы: штрафы, требование вернуть все как было, и сложности с продажей квартиры в будущем. Так что лучше все согласовать заранее.

Примеры:

• Заемщик хочет объединить ванную комнату и туалет в ипотечной квартире, для этого он сначала обращается в банк за согласием, а затем в жилищную инспекцию для получения разрешения.
• Семья планирует снести межкомнатную перегородку между двумя комнатами в квартире, находящейся в ипотеке, и подает соответствующие документы в банк.
• Банк отказывает в согласовании перепланировки, которая затрагивает несущие стены, поскольку это может привести к ухудшению характеристик залога.

Правовые аспекты перепланировки ипотечной квартиры регулируются несколькими нормативными актами: Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который обязывает залогодателя (заемщика) не совершать действия, ухудшающие предмет залога, без согласия залогодержателя (банка) (статья 35). Жилищным кодексом РФ (Глава 4 "Переустройство и перепланировка жилого помещения"), который устанавливает порядок согласования перепланировки с органами местного самоуправления (жилищной инспекцией). Несогласованная перепланировка является административным правонарушением (статья 7.21 КоАП РФ) и может повлечь за собой штрафы и требование привести помещение в первоначальное состояние.

Частые ошибки и заблуждения: делать перепланировку без согласования с банком и госорганами. Это самая большая ошибка, которая может привести к серьезным проблемам. Другая ошибка – думать, что "незначительные" изменения не требуют согласования. Лучше всегда уточнять. Заблуждение – считать, что если банк дал согласие, то жилищная инспекция тоже даст. Это два отдельных этапа согласования.

Отличается от ремонта (косметического), который не меняет планировку и не требует согласования. Схож с переустройством, которое также требует разрешения. Тесно связан с правами залогодателя и залогодержателя.

Советы: прежде чем начинать любую перепланировку в ипотечной квартире, обязательно получите письменное согласие банка. Затем пройдите процедуру согласования перепланировки в жилищной инспекции и получите официальное разрешение. Сохраняйте все документы о согласовании – они понадобятся при продаже квартиры или при возникновении спорных ситуаций.

Проблема перепланировок в залоговой недвижимости возникла одновременно с появлением ипотечного кредитования. Необходимость согласования таких изменений с банком была включена в законодательство об ипотеке, чтобы защитить интересы кредиторов и предотвратить снижение стоимости залога из-за несанкционированных изменений.