Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель ипотечного кредитования – это система, где выдачей ипотечных кредитов занимаются обычные банки (первый уровень), а затем они продают эти кредиты или ценные бумаги, обеспеченные ими, другим крупным финансовым организациям (второй уровень). Это позволяет банкам получать новые деньги для выдачи кредитов и снижать свои риски.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования – это система организации ипотечного рынка, при которой происходит разделение функций между первичными и вторичными кредиторами. На первом уровне (первичный рынок) коммерческие банки (ипотечные банки, кредитные организации) выдают ипотечные кредиты заемщикам – физическим и юридическим лицам под залог недвижимости. На втором уровне (вторичный рынок) эти выданные ипотечные кредиты (или права требования по ним) секьюритизируются, т.е. объединяются в пулы и выпускаются ипотечные ценные бумаги (облигации с ипотечным покрытием), которые продаются инвесторам. Это позволяет банкам-первичным кредиторам рефинансировать свои портфели, привлекать долгосрочные ресурсы, снижать процентные риски и риски ликвидности, а также увеличивать объемы выдачи новых кредитов. Ключевым элементом второго уровня в России является АО "ДОМ.РФ".

Представь, что есть два магазинчика игрушек. Первый магазинчик (это банки) продает тебе игрушки в долг. Но у него не всегда хватает игрушек. Тогда он звонит во второй магазинчик (это большая организация) и говорит: "Забери у меня эти долги, а я смогу продать новые игрушки в долг". Второй магазинчик "собирает" все долги и продает их другим "богатым дядям", которые дают деньги. Так у первого магазинчика всегда есть новые игрушки для тебя.

"Двухуровневая модель ипотечного кредитования" – это как цепочка из двух звеньев. Сначала, на первом уровне, обычные банки выдают вам ипотечные кредиты на покупку квартиры. Но у банка ведь не бесконечно денег, чтобы всем выдавать кредиты. Тогда вступает в дело второй уровень: эти банки продают ваши ипотечные долги (или специальные бумаги, которые ими обеспечены) крупной государственной организации – в России это "ДОМ.РФ", или другим крупным инвесторам. Это позволяет банкам быстро получить обратно деньги, которые они вам выдали, и пустить их на новые кредиты. Таким образом, у банков всегда есть деньги для новых ипотек, и сам процесс становится более устойчивым.

Примеры:

• Коммерческий банк выдает 1000 ипотечных кредитов заемщикам. Затем банк формирует из этих кредитов пул и продает его "ДОМ.РФ" в обмен на денежные средства, которые банк использует для выдачи новых ипотек.
• Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные своим портфелем ипотечных кредитов, и продает их на фондовом рынке инвесторам, таким как пенсионные фонды или страховые компании.
• "ДОМ.РФ" приобретает закладные (ценные бумаги, удостоверяющие права по ипотечным кредитам) у коммерческих банков, тем самым рефинансируя их деятельность по выдаче ипотек.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования в РФ регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", Федеральным законом от 27.10.2008 № 175-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации", а также деятельностью АО "ДОМ.РФ" (ранее АИЖК), которое является государственным институтом развития в жилищной сфере. Центральный банк РФ регулирует деятельность участников первичного и вторичного ипотечного рынка.

Частые ошибки и заблуждения: путать двухуровневую модель с тем, что у заемщика меняется кредитор. Для заемщика, как правило, кредитором остается тот же банк, с которым он заключил договор, даже если кредит был перепродан на вторичном рынке. Другая ошибка – считать, что секьюритизация ипотеки – это обязательно плохо или опасно. В правильно регулируемой системе это механизм повышения ликвидности ипотечного рынка. Заблуждение – думать, что вторичный рынок ипотеки предназначен для перепродажи квартир. Он предназначен для перепродажи прав требования по кредитам, а не самой недвижимости.

Отличается от одноуровневой модели, где банки выдают кредиты только за счет своих собственных средств и депозитов. Схож с механизмами секьюритизации активов в целом (например, автокредитов или других видов долгов). Схож с финансовыми пирамидами в части многоуровневости, но является законным, регулируемым и полезным для экономики механизмом.

Советы: для заемщика двухуровневая модель в целом выгодна, так как она способствует увеличению доступности ипотечных кредитов и снижению процентных ставок. Не беспокойтесь, если ваш ипотечный кредит был перепродан на вторичный рынок; для вас условия договора, как правило, не меняются. Внимательно читайте договор, чтобы понимать, кто является вашим кредитором и кто обслуживает ваш кредит.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования зародилась в США в первой половине 20 века после Великой депрессии для стимулирования жилищного строительства и развития ипотечного рынка. Ключевую роль сыграли создание Fannie Mae и Freddie Mac. В России эта модель начала активно развиваться в 2000-х годах с формированием института Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, ныне АО "ДОМ.РФ") для создания вторичного рынка ипотечных кредитов и обеспечения их доступности.