Договор ипотеки

Договор ипотеки – это специальный договор, который вы заключаете с банком, когда берете большой кредит под залог недвижимости (например, квартиры, дома или земельного участка). Этот договор означает, что пока вы не вернете весь долг, ваша недвижимость находится в залоге у банка, и вы не можете ее продать или подарить без его согласия.

Договор ипотеки (договор о залоге недвижимости) – это акцессорный гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – залогодержатель (кредитор, чаще всего банк) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем (заемщиком) обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки может быть земельный участок, предприятие, жилые дома, квартиры, части домов и квартир, гаражи, машино-места и другие здания и сооружения. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.).

Представь, что ты хочешь купить очень-очень большой конструктор. У тебя нет столько денег, и ты просишь их у взрослого. А взрослый говорит: "Хорошо, я дам тебе денег, но твой конструктор будет лежать у меня дома, пока ты мне все не вернешь". Это значит, что конструктор как бы "занят" взрослым. Когда ты вернешь все деньги, конструктор станет полностью твоим. Вот такой "договор о конструкторе" – это и есть договор ипотеки.

Когда вы берете ипотеку на квартиру или дом, вы подписываете два основных документа. Один – это кредитный договор, где написано, сколько денег вы берете, под какой процент и на какой срок. А второй – это "договор ипотеки" (или "договор о залоге недвижимости"). В нем сказано, что ваша квартира (или дом) будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не выплатите кредит. Это значит, что вы можете жить в квартире, но не можете ее продать, подарить или сдать в залог другому банку без разрешения первого банка. Этот договор обязательно регистрируется в специальной государственной службе, чтобы все знали, что квартира в залоге. Это делается для того, чтобы банк был уверен, что вы вернете долг, ведь если вы не сможете платить, банк имеет право забрать заложенную недвижимость.

Примеры:

• При покупке квартиры в ипотеку заемщик заключает кредитный договор с банком и договор ипотеки, который обеспечивает исполнение обязательств по кредиту.
• Предприниматель берет кредит на развитие бизнеса, используя в качестве залога принадлежащее ему коммерческое здание, заключая договор ипотеки.
• Физическое лицо оформляет ипотечный кредит на строительство дома, и земельный участок, а затем и построенный дом, становятся предметом ипотеки.

Договор ипотеки (договор о залоге недвижимости) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Гражданским кодексом РФ (глава 23 "Обеспечение исполнения обязательств", параграф 3 "Залог"). Обязательным условием договора ипотеки является его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), без которой договор считается незаключенным. Договор должен содержать предмет ипотеки (с его описанием), сумму кредита, срок исполнения обязательства, и указание на обязательство, которое обеспечивается ипотекой. Залогодателем может быть как сам заемщик, так и третье лицо.

Частые ошибки и заблуждения: путать договор ипотеки с кредитным договором. Кредитный договор – это про деньги, договор ипотеки – про залог недвижимости. Они заключаются вместе, но это разные документы. Другая ошибка – не понимать, что недвижимость в залоге, даже если вы в ней живете. Вы не являетесь полноправным собственником в плане распоряжения до полного погашения кредита. Заблуждение – считать, что после полного погашения кредита ипотека снимается автоматически. Необходимо инициировать процедуру снятия обременения в Росреестре.

Является разновидностью договора залога, но применяется исключительно к недвижимости. Тесно связан с кредитным договором, так как обеспечивает исполнение обязательств по нему. Отличается от договора купли-продажи недвижимости, который регулирует переход права собственности. Схож с закладной – ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя.

Советы: внимательно читайте договор ипотеки и все его пункты, особенно о правах и обязанностях сторон. Убедитесь, что все условия вам понятны, прежде чем подписывать. После полного погашения ипотеки обязательно получите в банке справку о погашении и снимите обременение с недвижимости в Росреестре.

Институт ипотеки известен со времен Древней Греции и Рима, где он использовался для обеспечения долгов землей. В России ипотечное право развивалось с 18 века, но современный вид приобрело после экономических реформ 1990-х годов и принятия Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в 1998 году, что способствовало развитию массового жилищного кредитования.